创新管理体制构建和谐社区

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1、创新管理体制构建和谐社区——关于银丿II市物业管理调研与思考党的十六届四中全会提出“构建社会主义和谐社会”的目标以来，构建“和谐社会”已经成为党和政府工作的重心。社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。随着我国城市建设和社会经济的快速发展，广大群众的居住环境和生活水平不断提高，物业管理已经成为社会各界和广大居民关注的焦点。通常来讲，物业是“管物”，但核心和本质却是“人管”和“管人”。在实践过程中，业主既是管理者又是参与者，全体业主将物业管理权

2、限委托给物业企业，个体业主又成了被管理者，管理的主体与客体互换在缺乏有效的沟通监督平台下，容易造成双方相互指责，拒不履行职责，形成矛盾交织，产生不和谐因素。和谐社会以人为本，“物”要为“人”服务，建造安全可靠、舒适优美、保值增值的小区环境，必须要从强化社区管理入手，“管人”与“管物”结合，构建文明和谐社区，提升居民文明素质，培育良好的社区环境和社区参与意识,实现社会和谐稳定。一、物业管理与社区管理辩证关系(-)物业管理概念的界定从我国物业管理产生的历程来看，物业管理本质是一种由市场供求因素所催生的服

3、务产品，与市场经济发展水平、住房制度和产权制度有着密切的联系。以实践为基础，我国规范物业管理活动的相关法规对物业管理的概念作了明确的界定。2003年9月1日起施行的国务院《物业管理条例》将物业管理的界定为，“（物业管理）是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”这一规定明确了《物业管理条例》所调整的物业管理活动的范围。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》

4、中“业主的建筑物区分所有权”一章第八十一条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以聘用物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权更换。”从法律意义上来讲，物业管理是物业所有人（即业主）对其物业的管理，由于现代物业产权多元化的特点，业主可根据其物业的具体情况，选择自我管理、选聘专业的物业服务企业或者其他管理人管理等管理模式。从实践上来看，物业管理服务的对象是物业的所有权人，即业主，物业管理的客体是业主所拥有的物业。在物业法学涵义已经明确的基础上，进一

5、步界定物业管理的概念。目前，比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。从广义上来讲，物业管理是指在物业的寿命周期内，为最大程度上发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程、全方位的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。从狭义上来讲，物业管理是指专业组

6、织或机构，受业主聘用，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或使用人进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向业主或使用人提供多方面的经营服务。从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现

7、出这种广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业服务企业接受业主或使用人的聘用，而对物业进行的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着今后物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。（-）社区管理概念的界定所谓社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政

8、管理活动。社区管理是一个内涵相当丰富、外延相当复杂的范畴。由于人们所处的历史条件、文化传统不同，也由于社区的结构、功能和发展水平不尽相同，故社区管理的内涵与外延并不是一成不变的。社区管理的主要内容包括社区教育、社区服务、社区经济、社区自治、社区文化、环境建设以及公用基础设施建设等。在社区管理中，有下列几种管理主体，主要是：1、街道办事处或延伸的居委会。它是政府职能的延伸。它代表政府行使管理权,帮助业主自行自治自律管理一一领导管理。2、社区内（产权人、使用人）住户组织的