2011年深圳星河时代营销策略及执行案

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1、星河时代2011年营销策略及执行案Thinking思路策略目标策略背景策略挑战策略破局具体执行回顾

2、形象占位作为星河地产龙岗首发项目，全年完成陌生板块的项目运营，并通过全年推广、系列的开盘及现场持续活动，成功树立项目高端形象

3、销售成绩喜人无论是小户型、拼合户型，均创片区内售价新高，成功实现“片区内价格标杆”的目标

4、成交客户区域无论别墅或者高层销售，关内客户比例均占6成以上，真正打破龙岗区域的原来客户构成比例，成为跨区域营销的典型成功案例我们有理由认定：2011年策略，就是实现客户对本项目“星河所在必定中心”的品牌价值的高度认同，进而实现对高价的高度接受！2011年营销

5、目标明确

6、要速度，也要价格高层销售尽可能安排在上半年，以开盘60—70%的销售率为开盘率，适当调整产品上涨幅度，全年实现销售额15亿高价+速销

7、时代+星河品牌共赢将星河品牌与学校资源结合，实现项目品牌与星河品牌共同提升，并以慈善行动强化星河的企业公民角色。

8、价值体验标签化本年为项目的价值展现年，更多从2010年承诺的商业、学校及产品元素，真正展现价值；并抓住大运会及地铁3号线全线贯通，利用好业主资源，以老带新的良好口碑传播并继续巩固项目的都市化、高端形象，并为2011年奠定项目品牌溢价空间。Thinking思路策略目标策略背景策略挑战策略破局具体执行Thinking思

9、路宏观市场环境微观市场环境重点竞争项目分析策略背景小结Ⅰ宏观市场环境宏观经济环境分析1宏观政策环境分析2宏观市场环境小结3全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。2010年，我国主要宏观经济指标将多数向好，受世界经济环境复杂、国内抑制高载能行业产能、房地产调控、通胀

10、压力增大等因素影响，四季度经济增速比三季度有所减缓，但是整体呈现增长趋势。我国年度国内生产总值（GDP）增长走势图2010年我国国内生产总值（GDP）季度增幅走势图［1］2010年我国总体宏观经济环境：2010年我国总体经济运行态势良好，全年GDP突破37万亿元人民币，经济总量首次超日，居世界次席，预计2011年中国将维持约10%的高速增长姿态。数据来源：中华人民共和国国家统计局数据来源：中华人民共和国国家统计局2010年，我国全年居民消费价格指数(CPI)同比上涨3.3%，超出了年初确定的增长3%的预期性目标。其中在去年11月达到同比上涨5.1%的高位之后，12月回

11、落到4.6%，表明我国物价水平正在发生积极变化，但通货膨胀压力仍不小，防止通货膨胀成为全国首要的任务。2010年，我国月度M2值增速较快，市场热钱不断流入，伴随物价上涨、货币贬值，市场流动资金寻找保值出路，投资需求急切。预计2011年全年CPI平均水平将达到4.5%左右，上半年将出现存款准备金率、利率和汇率三率携手上行来控制通货膨胀的局面。［1］2010年我国总体宏观经济环境：2010年我国全年CPI同比上涨3.3%，通胀压力严重，政府将以实施加息及稳健的货币政策以抵消通胀对经济的影响，通胀压力有望减少，投资避险需求将回落2010年我国月度货币供应量走势图2010年我

12、国月度CPI指数与PPI指数走势图数据来源：中华人民共和国国家统计局数据来源：中华人民共和国国家统计局2010年，深圳市生产总值（GDP）9510.91亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年（下同）增长12.0%。其中，第一次产业增加值6.00亿元，下降14.3%；第二次产业增加值4523.36亿元，增长14.1%；第三次产业增加值4981.55亿元，增长9.9%。三次产业比重为0.1：47.5：52.4。2010年，深圳市城市居民家庭人均可支配收入28838元，比上年增长4%，但增幅同比回落6%［2］2010年深圳市宏观经济环境‖城市发展水平：2010年深圳市GD

13、P突破9500亿并成功“保8”；人均可支配收入增幅持续大幅度低于房价升幅，刚需购买力持续下降深圳市年度人均GDP、人均可支配收入走势图深圳市历年GDP及增长趋势、第三产业占比走势图数据来源：深圳市统计局数据来源：深圳市统计局2010年，固定资产加速，完成投资1944.71亿元，其中，房地产开发投资458.47亿元，比去年同期下降2%，占全市固定资产投资的23.6%。07年至今深圳房地产开发投资总额年增长率约在2%，占全市固定资产投资总额比重则呈逐年回落态势。2010年1-11月全国四大城市的房地产开发投资都呈正增长，其中，深圳的增幅最小，同比只增加了