2011年三亚亚龙湾瑞吉酒店别墅项目产品定位报告260P

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1、也许是从发展商那里传承了一些习惯，我们非常重视关于土地（场所）的研究，追溯用地的前世今生，才能深度挖掘项目未来的价值空间。只有根植于土地和大市场，项目才有生命；通过土地所在区位的价值，以及对用地价值空间的分析得出项目的动力源，才能发挥用地的最大价值。中国有着1.8万公里海岸线长度，沿线布满众多知名滨海度假城市，海南和三亚的特殊价值又是什么？-中国仅有的热带海域城市；-水质沙质为国内之最；-具备海、山、河等多重景观价值；-度假期较国内其他滨海旅游城市时间长；-纯旅游度假型城市，旅游设施和氛围已较为完善

2、；-受众面最广、知名度最高；如果说三亚是中国最好的滨海度假城市那亚龙湾则是中国最好的湾区；亚龙湾古称琊琅湾后称牙龙湾据清朝光绪26年编纂的《崖州志》记载,“琊琅湾，在榆林港东五十里”，由此分析“亚龙湾”古称“琊琅湾”。据说“琊琅湾”出自本地黎语，这与这里海湾的沙子有关，琊或琅意为白玉、洁白，形容沙子洁白如玉。1992年三亚亚龙湾开发股份有限公司成立，并经国务院批准在此建立亚龙湾国家旅游度假区，开始统一使用“亚龙湾”的地名天下第一湾-中国最美的海滩；-中国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区；-中国顶级

3、酒店最集中的湾区；-中国最具备国际氛围的海滨；亚龙湾从硬件条件来说，已经具备了国际一流滨海度假区的基础但那种似曾相识感，似乎还觉得亚龙湾还缺乏些什么。亚龙湾在越变越好亚龙湾需要增加专属于他的气质、精神和标记并把它凝练出来，并通过一个东西来表现出来-具备了大海、沙滩、高山、河流、红树林等多重垂直景观，是亚龙湾乃至整个三亚景观效果最好的地块之一；-亚龙湾沿海最后一块可开发用地；-地处山海河交界处，属于尽端路型地块，尊贵性、私密性极高；-容积率较低，总规模较小，增加了项目的稀缺性；-喜达屋最高品牌瑞吉的引

4、进，大幅度提升了区域及项目的价值；黄金地段自然景观精神标杆稀缺产品奢华装修精致服务配套齐全同质程度开发品牌销售状况豪宅标准的释义:本项目完全具备顶级豪宅的地理和自然条件我们不仅仅要将瑞吉打造为三亚亚龙湾最好的项目更要将其打造为中国、甚至世界上最好的度假产品之一本项目的完成，是亚龙湾完成的标志也意味着是新亚龙湾时代的开始接下来，我们探讨如何打造本项目。通常的项目定位工作，是从市场和客户两方面来进行分析，在本案工作过程中，通过对国内重点旅游度假城市分析之后，我们发现现有市场对本案的定位研究并无太大的指导

5、，相对之下一些重点项目的分析对本案定位工作的借鉴意义更为有效。这是一个完全不同的市场——顶级滨海度假豪宅这里居住的是看不见的顶层这里演绎的是中国顶级财富的盛宴这里是顶级享乐与浮华的生活方式项目名称：RoyalPhuketMarina别墅套均面积：650平米售价：1000万（美金）/套项目特色：亚洲顶级游艇住宅项目：ANDARA，Phuket别墅套均面积：600-700平米特色：顶级SPA温泉别墅国内顶级滨海度假豪宅的典范？青岛？大连？深圳？上海？北京？他们要么没有顶级的产品和价格或者具备了产品价格条

6、件，却不是能够带来顶级度假享受的滨海度假类产品我们发现，从国内的度假产品市场上来看，几乎找不到一个地方可以和亚龙湾相比，尤其是和我们地块相比。但有一点很重要的市场依据，就是，国内目前完全有消费总价5000万-1亿物业的客群，目前这些房产成交，仍然集中在一线城市的豪华公寓和部分一线城市顶级别墅项目上。本项目的独一无二和奢华程度，注定了它将是中国市场的领导者而非从属者，因此在产品定位上我们将回归最本源的做法，即研究最终买家的消费行为，由人着手，由人决定项目的最终走向。接下来，我们将顶级客户形象及消费模式

7、通过目标客群的气质特征和心理需求来挖掘本项目所需要营造的灵魂感觉以及产品空间客户来源：华远经纪已成交豪宅客户；客户类型：个人资产超过数十亿，曾经购买过总价5000万以上住宅由于客户身份的特殊性以及诸多原因，我们通过以往对客户了解和接触的过程总结出了部分情况，并考虑深度访谈的客户样本5人,最终在访谈过程中，确认有效的目标客户3人。本次消费者调研的目标是确定目标高端消费者的消费能力、消费习惯、对产品的认知和需求以及对本项目的状况的认知和期望。调研采取面谈的方式，几乎所有客户并不按照问卷设定内容来回答，因

8、此我们最终将访谈的结果总结为两部分，一部分为我们间接观察客户的结果分析，一部分为客户的直接回答。性别:女年龄;23籍贯:山东青岛家庭成员构成:三口之家(父母长期旅居美国)从事行业:家族企业(涉及投资/房地产/金融/等众多传统及新兴行业,父母主要业务经营区域在北美,大多集中在美国及加拿大,客户本人也从事房地产投资以及金融领域的经营业务,尤以青岛/北京/上海/香港等一线城市为主.据了解客户的财富来源主要集中于家族的传袭.个人资产：家庭总资产在100个亿以上。客户由于财富积