大连塔河湾别墅项目产品定位报告

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1、01塔河湾别墅项目产品定位报告宏观市场分析房地产市场走势分析别墅专项分析区域市场分析竞争个案分析项目规划定位分析宏观市场分析房地产市场走势分析别墅专项分析区域市场分析竞争个案分析项目规划定位分析宏观市场分析房地产市场走势分析别墅专项分析区域市场分析竞争个案分析项目规划定位分析宏观市场分析房地产市场走势分析别墅专项分析区域市场分析竞争个案分析客群定位分析城市经济发展萎缩房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系小于4%4%—5%5%—8%大于8%停滞稳定发展高速发展人均GDP与房地产发展关系0-800US$启动

2、器800-4000US$快速发展期4000-8000US$稳定发展期8000-20000US$减缓发展期大连城市国民生产总值自2000年开始保持高速增长，至2009年大连城市GDP达到4417.7亿元，增速为14.5%，受国际国内环境影响开始有所放缓。大连市人均GDP在2005年之前增长相对缓慢，自08年增速开始快于城市GDP涨势，09年人均GDP达到10950美元，突破了万元大关。宏观市场分析城市经济发展——GDP大连城经济发展处于快速区，但发展增速开始放缓；城市投资额保持快速上涨的趋势，城市发展进程快；房地产

3、投资同样保持增长的趋势，但增速相对缓慢；城市功能的基础建设及产业结构优化是城市固定资产投资额快速上涨的主要原因；而房地产行业，受城市功能基础的快速发展未来增值潜力加大，而产业结构的优化无疑又给快速发展的房地产行业带来了新鲜“血液”；05001000150020002500300035002000200120022003200420052006200720082009亿元全社会固定资产投资总额房地产投资额宏观市场分析城市经济发展——固定资产投资城市功能提升，产业结构优化，房地产发展势头好；大连市城镇人均可支配收入水平

4、逐年递增，尽管08年受到金融危机的影响，但依然保持了近10%的增速，说明大连城市经济发展向好，09年人均可支配收入已经达到19093元/年，购买力相对充足。大连市城镇人均消费支出自2000年至今，同样保持着逐年增长的趋势，并且和人均可支配收入保持着一定的比例，说明大连这座城市消费欲望旺盛。宏观市场分析城市经济发展——人均消费人均消费水平逐年增长，消费能力强；小结：GDP保持逐年快速增长趋势，城市经济发展繁荣、稳定；GDP增长速度超过全国平均水平，人均GDP突破万元（美元）大关，城市经济发展在全国保持领先地位，具备

5、一线城市经济发展水平；虽然近年房地产固定投资增速缓慢，但在城市快速发展的背景下，房地产的发展潜力大；人均可支配收入、人均消费支出保持逐年增长的趋势，消费欲望强烈，消费能力强；宏观政策解读时间2008年下半年2009上半年2010年4月2010年8月政策以《关于促进房地产市场健康发展的指导意见》为代表，利好政策不断；拆迁、经济适用房，购房补贴；政策主要以规范市场及增加有效需求为主营业税等税种征收恢复5年，地产优惠政策2010年1月到期，严控二套房贷政策，打击捂盘开发商，打压投资需求调控政策开始凸显；处于前期政策的完善

6、期；市场项目销售普遍较差项目成交量持续走高，并出现抢购的局面，市场供应量有限；成交开始走低，观望情绪开始蔓延；需求释放于部分性价比高的新入市项目，整体成交量依旧低迷；价格房价接近“谷底”新开盘项目价格普遍采用低价入市房价“跳涨”，达到前所未有的高位价格保持“高位”坚挺；价格略有回落，但降价幅度不大；政策走向基本与房价走势呈反比；在大环境不变的背景下，未来政策方向性依旧以打压为主；宏观市场分析政策发展一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更

7、是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价的过快上涨，促进民生改善和经济发展。（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不

8、力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。二、坚决抑制不合理住房需求（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付