镇江优山美地五期高层公寓产品建议N

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1、镇江优山美地五期高层公寓产品建议2010-04-01研发中心施佳敏周丽娜苏南研展部郑风平李洋范黧优山美地项目组尤毅罗光澜壹项目目标项目目标【公寓定位】高品质公寓，高性价比产品对外形象：高品质别墅社区，优秀产品力支撑，高端市场形象后续公寓产品目标：高品质的延续，性价比路线贰市场分析房地产市场分析市政府火车站南徐板块滨江板块学府板块丁卯板块本案板块板块价值滨江板块老城区配套完善；长江及镇江三山景观南徐板块镇江城市副中心重点建设区域，行政、商务与居住区学府板块科教区域教育资源集中；生活配套较成熟丁卯板块东部高新工业园镇江第二商业圈本案交通不便，配套缺乏【板块价值】本案地段偏僻，对外交通不便，

2、外部价值缺失板块区域典型配套品牌开发商代表项目公寓毛坯售价（元/平）滨江板块红豆购物广场红豆中南世纪城7500（多层洋房）长江滨江景观香江花城6800北固山、焦山4A景观香山华庭7200南徐板块新行政中心万科万科润园7000体育馆，文化休闲中心万达冠城国际7500南山4A景观江苏申华南山景园7200紧邻京沪高铁站及沪宁城际铁路学府板块江苏大学，江苏科大，镇江高专，镇江一中恒顺（本土）梦溪嘉苑6300欧尚超市恒顺尚都6700丁卯板块丁卯高新技术工业园永隆（香港）钻石名苑5500沃尔玛超市永隆城市广场6000房地产市场分析【板块价值】市政府火车站南徐板块滨江板块学府板块丁卯板块本案三期报价

3、5200元/平6800-7200元/平7000-7500元/平6300-6700元/平5500-6000元/平滨江与南徐板块价值最高，成为镇江地产市场价格领导者，公寓价格以7000元/平以上为主；学府板块凭借科教资源次之，与以上板块价格差约500-800元/平；丁卯板块工业与居住混杂，居住环境较差，价格最低，与学府板块价格差约700元/平；本案价格低，具有明显价格优势房地产市场分析三类板块价格差距在500-700元/平，本案具有低价优势【板块价格】丁卯板块学府板块滨江与南徐本案市政府大市口火车站竞争分析丁卯与学府为直接竞争区域，存在客户直接抢夺；滨江与南徐为间接竞争区域，存在客户分流；

4、【竞争强度】板块案名建面（㎡）产品类型开盘时间高层主力面积（m2）公寓均价（元/m2）总价范围（万元）滨江香江花城4.65万小高高层08.7两房100三房1406800两房68三房95中南世纪城62万洋房/小高/别墅高层预计2010.8户型面积未定//香山华庭6万多层小高07.8两房85-100三房115-1207200两房60-72三房83-86学府恒顺尚都4万小高高层09.11两房70-906700两房47-60学府华庭7.3万高层08.4两房90三房1406500两房58三房91梦溪嘉苑21.6万多层/高层/联排08.7两房90三房130-1406300两房57三房82-88竞争

5、分析【项目概况】板块案名建面（m2）产品类型开盘时间高层主力面积（m2）公寓均价（元/m2）总价范围（万元）丁卯联丰·尚东国际3.6万高层08.12两房70-90三房110-1306200（现房）两房43-55三房68-80东方新卡纳12.7万小高高层预计4月份两房70-90三房100-117预计5700两房40-51三房57-67钻石名苑（一期）20万小高2010.1两房80-90三房115-1205500两房44-50三房63-66永隆城市广场（二）60万高层08.9两房84三房110-1306000两房50三房66-78南徐南山景园(一期)6万小高高层09.11两房90三房120

6、-1407200两房65三房86-100万科润园15万多层小高09.7两房86三房108/1407100两房61三房77/100冠城国际20万高层/洋房/联排09.9公寓两房91三房130-1407500两房68三房98-105竞争分析【项目概况】公寓主力面积：70-90平两房，110-140平三房；90-100平两房，100-110平三房户型稀缺竞争分析Ｍ２708090100110120130140150160香江花城中南世纪城恒顺·尚都滨江板块南山景园香山华庭万科润园冠城国际学府华庭尚东国际学府板块70-90平两房南徐板块丁卯板块梦溪嘉苑东方新卡纳钻石名苑永隆城市广场110-140

7、平三房【产品结构】竞争分析公寓主力总价：直接竞争区两房44-58万，三房62-88万；间接竞争区域两房60-70万，三房80-100万万405060708090100110120130香江花城中南世纪城恒顺·尚都滨江板块南山景园香山华庭万科润园冠城国际学府华庭尚东国际学府板块44-70万南徐板块丁卯板块梦溪嘉苑东方新卡纳钻石名苑永隆城市广场60-110万【产品总价】基础数据建筑面积：12.7万㎡容积率：2.2物业类型：小高，高层户型面积：30-