关于按揭贷款新政的法律问题提示

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1、关于最新房贷政策要求提高购房首付比例的法律风险提示2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称：“通知”）煽……实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低T50%,贷款利率不得低丁•基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严

2、格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”该通知的出台和新房贷政策的实施，给房地产市场以及商品房买卖合同的履行造成了重大影响，甚至出现了买受人因为首付比例提高不能办理按揭贷款从而要求开发瀚退房的情况。钊对上述情况，律师做出本风险提示以及可能的解决措施供贵公司参考。一、通知对以按揭贷款购房合同的影响：买受人退房请求可能得到支持最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条规泄：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，

3、当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”在开发商与买受人签署《商品房买卖合同》后但尚未办理完毕按揭贷款的，因国家房贷政策的重大变化，如贷款银行提岀要求买受人提高首付款比例的，此时如买受人不愿意提高首付款比例（或者无能力提高首付），一般会以无能力支付房款为由提出退房。在此情形下，应认定为“不可归责于双方当事人的原因”。尽管，贵公司的买卖合同及附件中有约定，如银行•要求买受人提高首付比例而买受人不愿意的，公司有权追究其违约责任，且是否退房的主动权掌握在公司手屮。但是，此条款应有合理的背景，即买受人根据现有的

4、房贷政策对自己的资信条件有合理的判断，如因其资信不佳而被银行要求提高首付，其又拒绝履行的，此种情况属于买受人自身过错造成，公司可以依据该条款对买受人追究违约责任。但是，新房贷政策出台并迅速在各商业银行实施，使原签订合同时买受人可以合理预料的贷款条件发生重人变化，尤其是第二套房屋和第三套房屋的购买者，大幅度提高首付款将给其造成巨大资金压力甚至超过付款能力，国家政策的调整导致合同履行不能，属于买受人意志以外的客观因素，此种情形不能够认为是买受人的过错。买受人如依据上述司法解释规定要求退房，可能得到法律的支持。应对措施建议(-)落实政策实施标准，与按

5、揭贷款银行充分沟通H前，国家政策和相关部门尚未出台关于认定“第二套房”和“第三套房”的标准，之前一般是按照“己贷房”来计算，而新政可能会按照“已购房”来计算，实践屮也存在一些特殊情况，如买受人Z前己购过房，但属于一次性付款，而第二套房屋购买时巾请按揭贷款，此是否应为政策规定的“第二套房”？如买受人以前购过房，不论是一次性付款还是按揭付款，但是在购另一套房前已经将之前的房屋出售，则此时购买的房屋是否属于政策规定的“第二套房”？据律师了解，个别银行目前以买受人及其配偶是否为第二套房屋按揭贷款(即之前已存在其他房屋的按揭贷款)来作为“第二套房”的认定

6、标准，买受人之前以一次性付款方式所购房屋不计算在内。对此，建议贵公司应尽快与按揭合作银行进行充分沟通，其一，如合作银行和可能合作的银行尚未完全实施新贷款政策的，应当加快现有已签约客户但尚未办理完毕按揭手续的办理进度，使合同能够继续履行；其二，如合作银行己实施新政，则应当与之充分沟通如何认定“第二芻”、“第三套房”的标准，并针对买受人的自身悄况尽快作出处理。（-）对于新签约客户进行提示，避免法律风险从即日起，贵公司新签约客户且以按揭贷款方式购房的，应当在签约时对其作出明确的提示，即买受人声明清楚目前的房贷新政并认为口己符合按揭贷款条件，如不能办理

7、按揭的后果自愿予以承担。律师针对此拟定了一份《按揭贷款声明》，贵公司可考虑在签约时要求客户签署（附后）。（三）对于已签约客户的处理（1）针对买受人已经提出的退房请求，建议公司暂不同意退房由于国家政策的调整具有阶段性（如通知出台前银行打擦边球的情况比较常见，许多银行采取变通措施，并未严格实施二套房政策），另外，针对通知的实施细则尚未出台（如现阶段二套房的认定标准尚未出台）。同时，由于通知主要打击的是房价过快上涨的城市，成都不在此列，各银行虽然出台了相关实施政策，但是否严格执行也是未知数。因此，建议公司对已经提出退房请求的买受人暂不同意，可以与买受

8、人就合同条款重新协商或者考虑寻找其他可以合作的银行，并通知买受人与未提高首付比例的银行签订商品房担保贷款合同。如买受人拒绝与公司指定的银行合作，则属于