论违法建筑买卖的法律效力

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5、　　建筑人建造违法建筑一般是为了自己使用，但是也有将其出售获取利益的。随着我国房地产市场的高速发展，商品房价格不断攀升，人们对于住房的需求，与高房价之间的矛盾日益加深。作为对现实状况的某种回应，全国各地产生了大量在集体土地上兴建房屋向城市居民进行销售的现象，虽然这些房屋多属于违法建筑，无法获得法律的认可，但是相较于合法商品房的高额价格而言，这些房屋受到了市场的广泛欢迎，甚至在一定程度上成为实现居者有其屋的一个有效途径。这就是近年来炒得沸沸扬扬的所谓“小产权房”现象。因违法建筑引发的民事纠纷日益增多，如备受关注的北京宋庄画家房屋买卖纠纷案。　　负

6、担行为是指使一个人相对于另外一个人（或若干人）承担为或不为一定行为义务的法律行为。处分行为是指直接作用于某项现存权利的法律行为，如变更、转让某项权利、在某项权利上设定负担和取消某项权利等。[1]负担行为是产生请求权的法律行为，而处分行为是产生支配权的行为。买卖的过程存在两个法律事实：一是作为物权变动原因的买卖合同，二是作为这一原因的结果的所有权转移。订立买卖合同的行为，在当事人之间设立债权债务关系，是物权变动的原因行为，买卖合同是给双方当事人设定了负担的行为，因此被称为负担行为。转移所有权的行为是物权变动的结果行为，是直接处分所有权的行为，因此

7、被称为处分行为。　　在任一种以物权的设立、转移、变更为目的的交易中，如果能够顺利完成，就会产生负担行为，也会产生处分行为。其中负担行为是这一交易的原因，所以这一行为又被称为原因行为或者基础行为；而后来发生的物权实际设立转移变更的行为是交易的结果，所以它又被称为结果行为。在依据法律行为发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据，即所谓的“区分原则”。[2]我国《物权法》第15条中已明确规定了物权设立、变更、转移、消灭的负担行为与处分行为的效力相区分的原则。根据“区分原则”，作为原因行为的负担行

8、为与作为结果行为的处分行为依不同的法律根据生效，因此违法建筑买卖的债权效力与物权效力应当依不同的法律根据而生效。　　违法建筑买卖的债权效力能否生效，取