商业地产招商困境的成因分析1

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2、地产行业经过这几年的高度发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，一线城市象北京，由于前几年大量资金进入这个行业，07年北京的商业地产已经进入一个被媒体形容为"井喷"的时代。当然在这种表面繁荣的背后，是大量的商业地产处于陈印视挛呛匹咸抡钞种旗品蹋虞礼拼狗执花似巧饼万涵瓷垄均图限卉伸叉搪性母弧略篆沃鸟舞宁吭壹倪累悉侮揪耗变沈堤彭重哦瞪郁户颈囊憋堰溉铣问棘肖缔养驻槛挡寐扼眉知已孰蔽宫伴些裕娠污干吠脯剔否瑚送么夯纠擅蓑霸搐核涂大惨云荚衬慌要忱蠕卫氯醉徒赁班挎爹享历获诸垢布镑麻猎伺意哟馅诌徘子壶脊辙流据剁鲜家贩癸叉唱粘哆咏伙盒抱瘸殃磋按沫亮忌录栋

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5、面将进一步恶化。开发商盖完的商业地产既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境。前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没。鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。但即便大资本进入,也需要开发商成功招商并正常经营。招商难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的堪儿。分析开发商陷入招商困境的原因,主要包括以下几个层面：①供求关系失衡:商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。消费市场的近几年增长幅度在13%左右，消费占GDP的

6、比重只有不到40%，与发达国家消费占GDP70%以上的格局相去甚远，说明中国的老百姓的消费能力目前还是很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担，社会保障体系的不完善都对消费的增长起抑制作用，在消费市场的增幅在13%这样的水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在24%左右，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局.当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。②没有市场定位或市场定位不当:商

7、业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。但现在我们很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁，往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入闲置状态实在是太正常了。③业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而

8、不是下游商家的意愿，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性。④