征收拆迁困境成因分析

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1、征收拆迁困境成因分析城中村改造、棚户区改造、危旧房改造被称为“三改”，此乃城市建设用地的主要来源，因此，依法征收拆迁、加快“三改”步伐成为许多城市尤其中西部城市的重要工作。笔者对河南平顶山、河南濮阳、山东聊城、河北沧州、云南曲靖等一些地区的征收拆迁工作进行调研，发现当前征收拆迁工作阻力重重甚至步履艰难的原因。一、土地管理的障碍危房集中、基础设施落后的“三改”项目往往需要巨额资金，捉襟见肘的地方政府财政难以提供征收拆迁所需资金。许多地方政府通过招商引资、借鸡生蛋的方法吸引开发企业斥资改造。征收补偿金、搬迁费、过渡费、经营

2、损失、安置房建设资金、开发建设资金、税费等数额巨大，使参与“三改”的开发企业不堪重负。国家鼓励加快“三改”，在土地征收报批中无建设用地指标限制，一些地方国土部门煞有介事地用建设用地指标控制报批。此外，《征用土地公告办法》第4条规定：“被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施”。《征用土地公告办法》第7条规定：“有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告ZH起45口内以被征用土

3、地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。”显然，集体土地征收的基本程序是先报批后补偿安置和拆迁，一些基层国土部门要求先拆迁后报批，使得拆迁补偿遇到极少数“钉子户”漫天要价时，无法做出具体行政行为、无法进入强制程序，这种少数人维权与多数人期待回迁产生巨大矛盾。事实上，根据现行《土地管理法》规定,集体土地征收报批在前，补偿安置拆迁在后。在征为国有土地之后，提倡协议拆迁，针对少数“钉子户”，依法作出具体行政行为，依法屮请法院强制执行，这就进入了“强制力保障之下的充分协商”的良性征收拆迁状态，就不可能出现久拖不拆的

4、现象。二、区政府难以协调市规划局的障碍“三改”补偿安置方案首先需耍得到被拆迁人认可，容积率、建筑率、绿化率等建设规划指标掌握在市规划局，没有明确这些指标及建设方案，被拆迁人难以认可。根据《土地管理法》和《城乡规划法》的规定，土地出让是规划的前置条件，净地是土地出让的前置条件，这样，制订征收拆迁补偿安置方案时，很难取得规划部门的审批，这种互为前置条件的怪圈成为推诿扯皮的正当理由，但是，县政府和县级市政府较为容易协调规划部门变通前置条件，而区政府很难拚调市规划部门变通。根据《城乡规划法》规定，在取得规划部门的规划许可之前应

5、当依法取得土地使用权，但是，根据住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第4条规定，在依法取得土地使用权之前甚至征收拆迁之前，可以取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件。“三改”投资主体顶着巨大的资金压力、冒着规划、国土、建设部门卡脖子的风险，作为招商主体，区政府应当通过投资框架协议给其吃下定心丸一一协调规划部门批复投资主体提供的建设工程设计方案即审查文件。市政府应当充分认识到该问题的存在，协调国土、规划部门在“三改”中破除壁垒、积极发挥职能作用，充半城市建设发展的推手。三、城屮村建筑物高密

6、度的障碍城中村容易造成诸多的社会隐患和城市问题，成为城市现代化发展的严重障碍。“城中村”建筑密度往往高达70%甚至90%,“握手楼”、“贴

7、何楼”、“一线天”现象十分常见，容积率普遍高达1.6,少数达2.5o笔者调查河南省濮阳市黄河路马拐村、前河村、边拐村片区现有容积率高达1.8,新建开发容积率3.6以下投资商没冇盈利而且占用资金量巨大，与投资相对应的合理利润需要容积率高达5.0以上。聊城市考虑日照时间，规定县级城市容积率不得超过1・6。这样，从成本收益分析，高容积率的城中村改造的路径不外乎政府减免返税费及割地改造。减

8、免返税费需要政府协调规划、建设、国土、财政、税务、消防、人防等部门；割地改造对于地方政府而言乃“割肉改造”，既涉及建设用地指标的障碍，也涉及“招标、拍卖、挂牌”土地出让机制的障碍，更涉及巨额土地出讣金流失的阵痛。可见，城中村改造一方面需要严格执行《城乡规划法》、加大违法建筑查处力度；另一方面，需要地方政府大手笔、大魄力、大智慧方能顺利推动。四、公安机关不作为的障碍拆迁自焚、自杀常常为媒体高度关注。笔者认为，解决自焚、自杀的冇效对策是“事前预防、事后打击”。事前如何预防？应制订完善的预案，包扌舌做好思想丁作、控制易燃易爆

9、剧毒腐蚀性物资、控制情绪激动的当事人。事后如何打击？需要对妨碍公务罪进行正确认识。违法建筑可以由政府依法进行强制拆除，合法房屋由人民法院依法强制执行，被执行人采取自焚、自杀的方法阻挠强制执行，造成严重后果，构成妨碍公务罪，该罪名的侦查权由公安机关行使。然而，2011年3月3日，公安部下发了《2011年公安机关党风廉政建设和反腐败工