房地产转让常见典型问题讲座--1

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5、者将土地使用权转移的行为：　其与出让有着明确的区别。出让是创设权利的行为，转让是让渡财产权的行为；出让是土地一级市场的行为，转让是土地二级市场的行为；二是房屋所有者将房屋所有权转移的行为：1建筑商、开发商将再建房地产项目或房地产转让（包括上手、下手的不断转让）的情况；2开发商将已建成的房地产项目或房地产转让（包括上手、下手的不断转让）的情况；3房产所有者转让房产的情况。本专题所涉及的是：开发商将在建的房地产转让（也即“商品房期房销售”）的情况，也叫“商品房预售”。无论是现房销售还是期房销售，都同样会涉及三种不同的付款方式

6、：付全款（一次性付清）、分期付款（合同约定按几个阶段付款）、按揭付款。实践中最为复杂、最易产生纠纷的便是“按揭付款”。在“按揭付款”的情形下，“期房按揭”相对于“现房按揭”而言，问题最多、法律关系相对较为复杂。按揭强调以土地和不动产为了担保一定的债务履行或义务的解除而进行的转移或让渡。具体可定义为，属主、业主或归属主将其物业转让给按揭受益人作为还款保证的法律行为。实践中，是指购房人（按揭人）、售房人（第三人）和银行（按揭权人）签订有关合同，约定购房人将其已经预付部分房款的房产的全部权益设定抵押作其按期清偿银行贷款的担保，

7、售房人对购房人的贷款承担不可撤销的保证责任，在购房人不能按时履行债务时，银行有权处分该抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。一、商品房（预售）与“按揭”法律问题先给出一个代表性的案例，通过了解案情，我们须缕清案中当事人之间的关系，而后再看法律问题。这个案子搞清楚了，商品房“按揭”及其法律问题自然就清楚了。一、案情简介2003年8月25日李文华与大华公司签订了《商品房买卖合同》，约定李文华以55.3195万元购买“科教大厦”9层901号商住房屋一套。2003年9月27日，招商银行南大街支行与李文平、韩琳（时系李文平妻子，房屋

8、共同所有人）签订了《个人购房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》。其中《个人购房借款合同》约定：招商银行南大街支行向李文平、韩琳发放贷款43万元用于购买房屋，贷款期限为2003年9月27日至2027年9月27日，贷款利率为月利率4.2‰，在合同有效期内贷款利率得根据中国人民银行有关利率规定调整。2003年10月15日