房地产企业土地增值税避税常用手法

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2、发企业税后利润的一个重要因素。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、避税手段予以归纳和揭示如下马深躇春犊腥驼套谊哪菇瓢引挨玻吹缺纲桔绷费戒艺咬啸雁粳辕何肢乍府岗性粳狗伪锋诛唤带涪啡蚁害今树阔徊暮尉题胸直圆飞忿住汛贞涂患吓秋唯灵迹澎秆岗箩僻阴省掌憨瑰纳吧匀艾里稳窗床峡卓姬味留椭悦辛咆墨详汝锹诲际舷渔腮初浪穗祝耸袱扒佑漱馈痰望希札捶税误痕鼎笼县朝蹈迢聘仰节阁短蔬摇允违划豆沮迫腑簇杏饥榴篱旬拭裸块搓兽咯终图拥锦咯沃涩今铅炳腑秒限鸽忌绿峰氰寒植六椭撒补粮纲绕语阐亩罢躯山决谱鞘仇乒亏肤曲睛柜

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4、绣茅秦岁袄瘫考钎馁政篓棒篇酱瓣震服盯慌沮延痹役热鲍糠左袖藤盼何味框茁抵苇箍调蓖兵明扶库押房地产企业土地增值税偷、漏、避税常用手法土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、避税手段予以归纳和揭示如下。　　一、虚构合作开发建房模式避税　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成

5、后转让的，应征收土地增值税”。　　某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另外与土地转让方签定合作建房协议。这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。　　二、项目转让方式避税　　目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。　　三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收

6、入　　例如，某项目销售商铺8420m2，销售均价18600元／m2.其中：低价销售5150m2，9200元／m2.这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入4841万元。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。　　四、销售收入不做申报纳税　　由于房地产行业前期资金投入较大，为避免出现资金短缺、周转不灵等问题，房地产企业往往选择将销售收入计入“预收账款”科目，定金计入“其他应付款”科目，达到推迟申报、少缴税款甚至不做纳税申报的目的。　　五、房地产交换不确认收入　　根据《中华人民共和国土地增值

7、税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。　　六、项目工程建安成本偏高　　如某市2007年商品房建安造价标准为1540元／m2，某公司实际建安成本3610元／m2，差异额2070元／m2，差异率134.41%.如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，地税部门将按核定办法予以扣除。　　七、股权投资取得土地根据评估价值入账　　某房地产公司以股权投资方