房地产企业的税收筹划技巧

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5、利润，所以按税法规定，投资方收到的投资收益不再缴纳企业所得税，即将房屋出租转化为投资业务可降低企业的税负。例1：2010年，位于城区的大华房地产公司将其拥有的房屋出租给某商贸公司，租期10年，租金每年300万元（由商贸公司税前支付）。当年大华公司应纳税情况如下：学会计论坛bbs.xuekuaiji.com营业税=300×5%=15（万元）；房产税=300×12%=36（万元）；城建税及附加=15×10%=1.5（万元）；企业所得税=（300-15-36-1.5）×25%=61.88（万元）；税后净利润=300-15-36-1.5-61.88=185.62（万元）。由于商贸公

6、司所支付的租金可在缴纳企业所得税前扣除，假设该商贸公司不考虑该租金的税前利润为X。则该商贸公司的税后利润=（x-300）×（1-25%）=75%X-225。为减轻税负，大华公司将房屋出租改为投资，该房屋作价1500万元，作为对商贸公司的投资入股，商贸公司每年进行利润分红，该税后利润分红=300×（1-25%）=225（万元）。进行税收筹划后，大华公司接受的商贸公司所分配的税后利润不缴纳企业所得税，以房屋投资入股取得的投资收益不缴纳营业税和房产税，该项业务的税后净利润变为225万元，相比税收筹划前的方案增加了39.38万元（225-185.62）。对商贸公司而言，以支付租金的

7、方式使用房产的租金可以税前扣除，但需要缴纳的房产税=1500×（1-30%）×1.2%=12.6（万元）。假设该商贸公司的税前利润与税收筹划前相同，则该商贸公司的税后利润=（X-12.6）×（1-25%）-225=75%X-234.45。与税收筹划前相比税后净利润减少了9.45万元（234.45-225）。可见，通过将房屋出租转化为投资业务，大华房地产公司避免了营业税等税负，得到了节税效益，虽然商贸公司的税收收益因此减少，但远低于房地产公司所获得的收益，这一矛盾可通过双方协商解决。二、利用土地增值税进行税收筹划土地