《房地产估价理论与方法》--房地产价格影响因素

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1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1．掌握对房地产价格影响因素的总认识；2．熟悉房地产价格影响因素的分类；3．掌握房地产自身因素；4．熟悉人口因素；5．熟悉制度政策因素；6．熟悉经济发展状况因素；7．掌握居民收入水平因素；8．掌握利率因素；9．熟悉汇率因素；10．熟悉物价水平因素；11．了解政治安定状况因素；12．了解社会治安状况因素；13．熟悉城市化因素；14．了解房地产投机因素；15．了解国际因素；16．了解心理因素；17

2、．了解其他因素。二、内容讲解第四章　房地产价格影响因素房地产价格水平的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。这些对房地产价格有影响的因素，称为房地产价格影响因素，简称影响因素或因素。因此，做好房地产估价还需知晓各来源：建设工程教育网房地产价格影响因素，掌握这些因素是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。为此，本章首先综合说明各种因素对房地产价格的影响，然后把它们分为房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素，分别分析它们对房地产价格的影响。第一节　房地产价格影响因素概述一、

3、对房地产价格影响因素的总认识房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们的影响。要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应有下列8点认识：（1）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。并且，对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；该地带如果是仓储或工业区，铁路可能是其增值因素。弄清这一点，有助于估价时把握

4、对房地产价值测算结果的调整方向，即面对某一影响因素或者其变化时，对房地产价值测算结果是应向上调整还是应向下调整。（2）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较大，有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较小。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，那些影响较大的因素也许会变为影响来源：建设工程教育网较小的因素，甚至没有影响，相反，那些影响较小的因。素可能成为主要的影响因素。例如，商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝

5、向对价格的影响大。弄清这一点，有助于估价时合理确定各种影响因素的权重及对房地产价值测算结果的调整幅度。（3）不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，如图4-1（a）所示；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格，如图4-1（b）所示，有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，如图4-1（c）所示。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了其内外

6、交通，方便了居民出行，会提高该居住区住宅的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区住宅的价格。至于它最终是提高还是降低该居住区住宅的价格，要看受影响住宅临该道路的远近以及该道路的性质等情况。其中，紧临道路的住宅较里面的住宅受到的负面影响要大，除非有了该道路之后适宜改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如高架路或全封闭的高速公路，则对住宅来说只有负面影响，没有正面作用。（4）有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。在与时间有关的因素中，引起房地产价格变动的速度又可

7、能是不相同的：有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段较长的来源：建设工程教育网时间才会表现出来。例如，增加或减少房地产开发用地的供应量，放松或紧缩房地产开发贷款和购房贷款，放宽或限制购房对象，提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程。（5）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成变的：随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而那些提高房地产价格的因素也许会变为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格有较大影响的因素也许会变为有较小影响的因素，

8、甚至对房地产价格没有影响；相反，那些降低房地产价格的因素也许会变为提高房地产价格的因素，那些对