顶级写字楼的5E特质

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1、顶级写字楼的5E特质第一商业地产新闻网   发布日期：2013-03-0406:24:15   摘要：经过对北京、上海等地写字楼市场分级借鉴和对本地写字楼市场的研究，认为至少要满足下面5个条件，才能称之为顶级，这些指标尽管没有全部量化（也不可能全部量化，时代在前进，建筑的标准也时刻在向前演化），但足以在目前模糊的定位空间中提供一个相对清晰的参照系。　　的确，何谓顶级写字楼没有一个统一的标准，与5A写字楼不同，顶级写字楼更像是一种约定俗成的统称，有如住宅市场上的豪宅，缺乏刚性指标为之厘定。作为地产晴雨表的写字楼市场，对投资与投机的分析需要在诸如顶级、甲级、智能、

2、5A中分组来定量和加权，而目前这些称谓呈现重叠和互相交织的局面，缺乏区分的结果是使得分析数据缺乏说服力，因此，在“争夺老大”地位和跻身第一方阵方面，大家的说法都相当模糊含蓄。　　写字楼作为区域性较强的地产产品，评判顶级与否，标准还真是很难界定。经过对北京、上海等地写字楼市场分级借鉴和对本地写字楼市场的研究，认为至少要满足下面5个条件，才能称之为顶级，这些指标尽管没有全部量化（也不可能全部量化，时代在前进，建筑的标准也时刻在向前演化），但足以在目前模糊的定位空间中提供一个相对清晰的参照系。　　我们把这5个指标依据其关键词称为5E，即Essentialbusine

3、sslocation、Elegantbuilding、Excellentfacilityandservice、Extraordinarytenant、Exactplaceforbusiness。　　Essentialbusinesslocation（重要的商务区）　　毫无疑问，地段是顶级写字楼的首要标准，顶级写字楼必须位于成熟的大型商务区之中，远离城市商务区的写字楼再豪华、再前卫也不能算作顶级写字楼。因为，一座写字楼需要有周边环境的辅助，包括商务氛围、交通状况、产业链条是否完整等。　　评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体。对于

4、顶级写字楼而言，更强调其规模的伸展力及拓展性；顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。　　同时，规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。　　因此顶级写字楼与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。　　在地点选择方面，很多欧美企业遵循一个“4M”的标准，亦即把一次性成本降到最低，包括土地成本

5、、搬迁成本和建筑成本等；把持续性运营成本降到最低，包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等；把风险降到最低，考虑到各种风险因素，如政府管制、恐怖袭击和电力供应等；把机会最大化，即要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。而在大规模的商务区内，对于顶级写字楼的潜在需求者来说，4M标准完全可以在某些程度上达到最优配比。　　写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为顶级写字楼的判断标准之一，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，四通八达的交通、浓厚的商务气氛以及相对完整的产业链条

6、，一定是其顶级价值的重要支撑。　　Elegantbuilding（有品位的建筑）　　有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。　　标志性建筑让人们联想起的不仅仅只是其建筑本身，往往还让人们很自然地联想到它的地位、作用、艺术价值等。这类建筑已经不再仅仅是砖木钢砼的简单堆积和砌筑，它的形成汇聚了某个时期的思想、精神、理念和信仰，在一定的空间区域具有独特之处，具有定位和指向作用，从而成为历史的写照，或是时代的象征，或是精神的凝聚，具有高度的代表性和现实意义。　　在今天，能够作为区域标志性建筑的顶级写字楼，更加强调的是现代

7、商业精神的代表性，这一点在大型商务区体现尤为突出。无论从国际还是从国内来看，成为大型商务区的新地标已经成为顶级写字楼的必备要素。如位于美国芝加哥的西尔斯大厦和日本横滨的里程碑大厦。　　深具设计魅力的顶级写字楼在传递设计师的设计思想的同时，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体，并深以为傲。　　Excellentfacilityandservice（超一流的硬件设施与服务）　　顶级写字楼的超一流硬件设施更多的是由一些可供量化的指标所支撑。并且，顶级写字楼必须满足的硬件要求还必须是

8、当下写字楼市场最高标准的融合和提高，比