铭钻星座楼盘策划案

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1、项目策划建议书敬呈南宁市万町房地产有限责任公司承蒙贵公司厚爱，给我们一次参与铭钻星座（暂名）销售推广工作的机会。以下为我公司所拟的关于该项忖的策划营销推广方案，希望聆听到你们宝贵的意见，共同努力将铭钻星座的销售推广工作做好，做成功！谢谢！总经理:目录一、目标市场在哪里？二、竞争对手在哪里？三、我们的价格在哪里？四、什么是跳出来的第一块基石？五、为什么一定耍跳岀来？六、我们的优势在哪里？七、我们的劣势在哪里？八、跳出来有何硬件支持？九、跳出来的市场突破点在哪？十、位置优势如何跳岀来？十一、现场感染

2、力如何跳出來？十二、现场感染力如何营造？十三、整合攻击如何跳出来？十四、推广方式如何跳出来？十五、核心概念如何跳出来？十六、营销团队如何跳出来？十七、开盘热点如何建立？十八、第i攻击波如何打击？十九、第二攻击波如何打击？二十、第三攻击波如何打击？二十一、开盘攻击执行计划二十二、开盘攻击报纸广告创意计划二十三、正式开盘的前提二十四、Openday开盘嘉年华二十五、铭钻星座VIP计划附录一、营销代理费用预算附录二、营销代理服务内容DiamondConstellation整合市场攻击策略Strateg

3、yAd.Planning［跳出来更精彩］一、目标市场在哪里?1、本项冃消费驱动特征。本项冃为单体高层商住共用建筑，住宅户型有ABC三类，从二房二厅到四房二厅，共有12层；商业和办公区共有4层；所处区位为琅西的金浦路与桂春路交叉路口，交通便利，周边社区已经有居民入住，商业、农贸、教育齐全，属于半成熟区域，地理价值呈上升势。与未来的竹溪公园一路相隔，面对快速环道旁的区政府、中级法院、会展中心和青秀山风景区。2、市场细分。潜在目标消费群为30至50岁左右，白领职员或自由职业者，期望在东区发展事业的

4、有一定实力的商人、小业主、公司经营者、管理者。3、市场需求。为了更好的生活需求或是事业投资需要，潜在消费者要在新区即将成熟的地段寻找具有升值潜质的商、住单元。但相对而言他们没有太充裕的资金，还不能在旺口金地置业，在这里找到迅速升值的产业将给他们带來满足。4、相关数据及来源如下:据中国房地产信息网2001年在全国十五个大中城市对商住一体化购买意向抽样3000份的调查［职业类型］口高级职员□中小企业主□公务员□自由职业者■专业人士□外企雇员□文教雇员□商业机构■无职业者□其他据中国房地产信息网200

5、1年在全国十五个大中城市对商住一体化购买意向抽样3000份的调查［物业类型］据中国房地产信息网2001年在全国十五个大中城市对商住一体化购买意向抽样3000份的调查［年龄结构］竞争对手在哪里?在本项目的区域，目前商业气氛相对不足，配套正在成型屮。在南宁地产界一直没有掀起大风浪，升值空间相对巨大，是一块未经雕琢的璞玉。本区无大型项目，金城苑、沁景苑和佳运公寓等屮小楼盘也已进入销售尾声，竞争压力相对缓和。但是，楼盘背面200米处的“城市之光”是一个中型商住组团，会在商场、住宅、办公楼方面全方位地与“

6、铭钻星座”展开竞争，属于深度同质化楼盘，必须高度重视。竞争性楼盘的共同点地理位置技术经济指标交通条件周边配套三、我们的价格在哪里?1、价格区间概念：本区域存在儿个价格区间，以住宅为例：高端区以南湖周边的东方明珠、铭湖经典为代表，多为高层建筑，以湖景为主要卖点，价格区间在3500元-4500元；中端区2800元-3500元，以沁景苑等靠近琅西中心区的楼盘为代表；低端区主要是一些尾盘包括一些早期开发的户型落后的楼盘，但数量很少，可以不予考虑。本区高价盘在市场定位和产品品质上与铭钻星座不具可比性，主要

7、竞争将在中端区展开。2、对手定价。主要对手城市之光的定价，占据了中端区的下端。由于它的地理位置处于十字路口，比较符合投资置业的预期状态，因而可以使消费者的心理预期提高。周边楼盘价格调查：沁景苑3050元/M城市之光2800元/M嘉运公寓2900元/昭金城苑3000元/M95折后均价为：2897.5元/朋93折后均价为：2600元/M94折后均价为：2726元/曲95折后均价为：2850元/M周边项目住宅平均实现均价为：2768元/in?3、客户心理价。铭钻星座在心理排序上较之城市之光靠后，因此期

8、望的价格会较低，但是通过楼盘形象的精心包装和风水位置、环境的优势强化，可以弥补一定的客户心理落差。4、我们的定价。通过精心包装弥补楼盘的形象，提高客户的心理预期，在价格定位占据中端区的低端（2800元/昭），一上一下（预期向上，价格向下）的落差，必定会促使城市之光以及类似楼盘的潜在消费者向铭钻星座流动。四、什么是跳出来的第一块基石?名字。一个响亮的名字等于成功了一半。名字是个体特质的凝练和印象传递的工具,直接对受众的判断产生重要影响，即“名如其人”。在产品营销目标群确定之后，按照产品定位以及口标