房屋产权与土地使用权分别抵押效力研究

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1、房屋产权和土地使用权分别抵押的效力研究　一、据以研究的案例　　某市福星粮油食品有限责任公司(以下简称福星公司)因扩大再生产扩建厂房，急欲贷款，2002年2月6日，福星公司与该市中国农业银行神龙支行(以下简称神龙支行)签订借款抵押担保合同。合同约定，由神龙支行贷给福星公司款人民币150万元，借款期限10个月，借款利率为月息8厘。在合同中并明确约定由福星公司的办公楼、厂房作抵押担保，抵押物办公楼、厂房经房地产价格评估事务所评估价格为160万元。2月7日，福星公司和神龙支行一块到房地产管理部门办理房产抵押登记

2、手续后，神龙支行即将贷款150万元划入福星公司账号上。扩建厂房后，生产能力增强，福星公司又缺乏流动资金，福星公司又与该市工商银行房地产信贷部(以下简称房地产信贷部)协商贷款，双方于2002年8月18日签订了借款抵押担保合同，合同约定，由房地产信贷部贷给福星公司流动资金80万元，月息7厘，期限6个月，在抵押担保条款中约定由福星公司的办公楼、厂房占用的土地使用权作抵押。经房地产价格评估事务所评估价格为90万元，同日，房地产信贷部与福星公司一块到土地管理部门办理了土地使用权抵押登记手续。次日，房地产信贷部将贷

3、款80万元划入福星公司账户上。借款到期后，福星公司无款支付，神龙支行于2003年4月1日向该市中级人民法院提起诉讼。房地产信贷部得知此情后，以有独立请求权的第三人的身份申请参加诉讼。　　一审法院审理后认为，福星公司以其办公楼、厂房作为抵押物抵押给神龙支行，根据《担保法》第三十六条所规定的土地使用权和房屋同时抵押的规定，福星公司的办公楼、厂房占用范围内的土地使用权一并抵押给神龙支行，因厂房、办公楼按评估价为160万元，福星公司以厂房、办公楼抵押给神龙支行，并贷神龙支行款150万元，土地使用权评估价为90万

4、元，以土地使用权抵押给房地产信贷部，并在贷款房地产信贷部80万元，均未超出抵押物的价值，应为再抵押。福星公司将厂房、办公楼抵押给神龙支行，将其厂房、办公楼所占用的土地使用权抵押给房地产信贷部，均办理了抵押登记，因此抵押合同均为有效，神龙支行对福星公司的抵押物厂房和办公楼，连同厂房和办公楼按所占用的土地使用权一并享有优先受偿权，但房地产信贷部位于神龙支行顺序之后而对厂房、办公楼所占用的土地使用权享有优先受偿权。根据《担保法》第三十六条、第五十四条的规定，判决：一、福星公司偿还神龙支行贷款150万元及利息;

5、二、神龙支行对福星公司抵押的办公楼、厂房及其占用的土地使用权依法享有优先受偿权;三、房地产信贷部在神龙支行受偿之余享有优先受偿权。诉讼费30000元，由被告福星公司负担。　　一审宣判后，房地产信贷部提起上诉，要求对福星公司抵押的土地使用权部分享有优先受偿权。　　二审法院审理后认为，福星公司以其办公楼、厂房作为抵押物抵押给神龙支行，以其办公楼、厂房所占用的土地使用权抵押给房地产信贷部，均办理了抵押登记，房屋产权与土地使用权虽存在着依附关系，但各有其独立的价值，是两个独立的物权，不存在主物和从物关系，均是福

6、星公司与神龙支行，福星公司与房地产信贷部之间的真实意思表示，福星公司将厂房、办公楼抵押给神龙支行时，双方未对土地使用权作出约定，视为对土地使用权抵押的放弃，因此说，福星公司将厂房、办公楼抵押给神龙支行，将土地使用权抵押给房地产信贷部是两个抵押权，是分别抵押，而不是一物两押即形成的再抵押，不能认定福星公司将其厂房、办公楼所占用的土地使用权一并抵押给神龙支行，福星公司与神龙支行，福星公司与房地产信贷部的抵押合同均为有效，神龙支行仅能对福星公司的厂房、办公楼享有优先受偿权，房地产信贷部仅能对福星公司的土地使用

7、权享有优先受偿权。根据《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项的规定，判决：一、维持原判第一条;撤销原判第二条、第三条;二、神龙支行对福星公司抵押的厂房、办公楼享有优先受偿权;三、房地产信贷部对福星公司抵押的土地使用权享有优先受偿权　　上述案例中，神龙支行所签订的借款抵押担保合同系合法有效。问题的关键是根据《担保法》第三十六条“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押的该国有土地上的房屋同时抵押”的规定，福

8、星公司以其办公楼、厂房作为抵押物抵押给神龙支行时，办公楼、厂房所占用的土地使用权是否一并抵押给神龙支行?福星公司以其办公楼、厂房所占用的土地使用权抵押给房地产信贷部的效力如何?是否为再抵押?神龙支行、房地产信贷部是否分别享有优先受偿权?　　二、土地使用权与房屋产权的关系　　(一)土地使用权与房屋产权是相互独立的物权　　我国实行土地的公有制度，土地所有权分别属于国家和农村集体经济所有，根据《担保法》第三十七条第一款第(一)项的规定，土地所有权