ID193-非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探

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1、非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探王万力（上海立信会计学院工商管理学院，上海，201620）摘要：随着我国住宅产业市场化程度的提高，我国住宅市场呈现出市场和计划的二元经济模式。利于经济增长的市场模式和促进社会和谐的计划模式造成了各级政府在引导住宅产业发展中的抉择困难。本文试图通过考察住宅市场各个行为人在受到就业前景、房价预期、政府干预等不同约束条件下的行为反应，进而分析这些行为变动对于住宅市场的供求和价格可能存在的影响，从而得到住宅市场约束条件对市场供求和价格影响的方向和程度，以便于行为人各方提高的市场变动预见能力。关键词：非均衡、住宅市场行为人、决策方式

2、一、前言改革开放以来，中国经济逐渐由计划转向市场，计划经济所占的份额越来越少，部分产业已经完全市场化。但是住宅产业是国民经济的重要支柱产业，关系国计民生，完全市场化会造成住宅产业发展的波动太大从而影响整个国民经济的健康平稳发展。同时，我国土地属国家所有，新增住宅用地的出让由政府进行规划，由于现阶段我国的住宅产业远未饱和，住宅增量市场仍然大于存量市场。大部分地区，经济适用房和廉租房的建设已成规模或者在不久的将来会一定程度上影响市场的供求，因此，我国住宅市场呈现出二元经济的模式（即计划和市场混合体制）。在这种二元经济模式下，住宅供给部门不但包括计划体制下的计划住宅开

3、发部门还存在大量的商品住宅开发企业（开发商），并且随着住宅市场的发展完善住宅的市场供给的比例不断增加，住宅商品化已经成为住宅市场的主要供给方式。同样，在以市场化供给为主的经济中，市场行为人购买能力、购买动机存在差异也直接造成了其各自需求方式、需求数量的不同。按照市场行为人住房消费方式的不同，可以分为租赁型住房需求、自住型购房需求以及投资型购房需求。政府部门对于住宅市场发展方向的认识一直处于矛盾的调和之中。一方面，促和谐、保稳定的政治目标使得政府部门要抑制房价过度增长，并通过保障性住房建设实现人人有房住、缩小住房水平的差距；另一方面，促经济、保增长的经济目标要求住

4、宅产业能够快速发展以带动关联产业乃至整个国民经济保持适度增长，基于此，地价上涨、房价上升、新建商品住宅面积扩张、一定程度的投资投机行为都是必要的且不可避免的市场现象。中央和地方各级政府对两方面目标的理解方式、价值取向、行为偏好也间接引导了住宅市场供求力量和价格趋势的变化。住宅市场行为人决策模型的建模初衷在于通过考察住宅市场各个行为人在不同约束条件下的行为反应，进而分析这些行为变动对于住宅市场的供求和价格可能存在的影响，从而得到住宅市场约束条件对市场供求和价格影响的方向和程度。二、模型的构建基于以下的前提假设，我们构建一个三方行为人的住宅市场优化决策模型：（1）模

5、型的讨论的经济体中包含三个市场，分别是住宅市场、其他市场和劳动市场；五个行为人，分别是开发商、计划住宅开发部门、其他行业生产企业以及政府和居民户。（2）关于住宅市场中的数量约束。对于开发商而言，住宅市场中可能出现的数量约束主要有两种：一是凯恩斯失业均衡所描述的状态——居民购买不旺，住宅市场明显供大于求，即出现由于居民收入减少而对住宅市场的溢出效应；再者，对于整个住宅市场而言，土地由于其不可再生性和计划配置成为整个市场的供给和需求不可逾越的数量制约。在模型的分析中，我们假设按照计划方式进行的经济适用房和廉租房的生产仍然存在，同时，受到市场调节的计划外生产占相当大比

6、例。（3）假设住宅市场中的经济适用房和廉租房的供给为计划生产，进行计划生产的住宅开发部门具有以下形式的生产函数：（1）其中，表示计划住宅生产部门产出的住宅单位数；是用于计划住宅生产的资金单位数；是用于计划住宅生产的劳动力数量；是用于计划住宅生产的土地面积；是资本—产出系数，表示一个单位的资金用于住宅生产所能产出的住宅产品面积；和[[]gr由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。]是劳动和土地的投入—产出系数，分别表示生产一单位面积的住宅产品所需求的劳动力和土地。在模型的分析中，我们假定计划生产的土地由国家单独供应，可以得到满足。因此，计划生产中最主要的要素是资本

7、和劳动。（1）住宅市场中，除了计划生产部门之外，进行计划外生产的开发商占据绝对优势。开发商决定劳动投入时，首先考虑的是劳动的成本和劳动所带来收益的比较，即：通过劳动的边际生产率和工资相等的原则来决定就业。假定其生产函数如下：（2）由于土地供给的数量约束，开发商的生产函数必须表示这一瓶颈：[[]这个式子表示当住宅生产中的各种投入品都很充裕时，其生产水平就由生产函数决定；但当某种投入品短缺而成为瓶颈投入品时，产量就由这种瓶颈投入品来决定。]（3）其中，是开发商所拥有的资本数量；是开发商所雇用的劳动力。是开发商所能获得的土地；是土地的投入—产出系数，表示开发单位面积的

8、住宅产品所需的土地数量；