成都房地产投资建议

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1、成都房地产投资可行性分析一我国房地产业历史及现状中国房地产自改革开放以来，经历了几次的发展与整顿期，虽然中间经历了低谷时期，但总体来说趋势依然是向前发展。据统计，自从4992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上。伴随着行业的高增长，泡沫问题也越来越严重，07年爆发的美国次贷危机，对我国房地产行业造成了严重的影响，并使之经历了相当长一段时间的低迷状态，全国房地产市场的价格大幅下降，对行业的打击非常大，相当一部分企业因此破产。随着国家扩大内需的十万亿刺激经济刺激计划，房地产行业也从

2、中受益。近年以来，中国房地产市场再度呈现火热之势，一二线城市供不应求，不仅房地产企业之间的激烈争夺使得“地王”频出，而且部分热点区域楼盘再次出现“日光盘”现象。我国房地产现状主要表现为：泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降，成交量萎缩，空置率上升，紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大，市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场，房地产中介经营困难等一系列的问题。虽然我国房地产进入调整期，但并不会崩盘，一是房地产是我国的支柱产业，政

3、府不允许房价崩盘。二是我国房价价格偏离幅度不大，决定来其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段，房价收入比应该比国际上通常的6・8倍要高。三是我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。因此，我们判断房价的总体调整幅度不会超过30%,调整时间大约在两年。2.我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会

4、进一步发挥其作用一是人口因素。即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。二是收入因素。即随之人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。三是城市化因素。即随着一国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。以上这三个因素综合分析，我们可以得岀我国的房地产业目前已进入快速发展期，并且可以维持较长时期的较快发展。二成都房地产现状近年以来，成都市房地产业取得了飞速发展，宏观

5、上受益于国家经济的发展及经济刺激政策，充裕的资金来源促进了行业的发展，一线城市土地资源供应日趋紧张，不少房企将发展战略改为向二三线城市延伸，客观上也促进了成都市房地产业的发展，数据显示：1997-2007年间，成都市商品房销售价格平均增幅为10.22%,其中2004年增幅达到了22.7%；同时，商品房销售面积的平均增幅也在10%以上，其中2006年增幅更是超过了30%o中间虽然经历了07・08年的低迷行情，但上行趋势不改，自2008年7月至2013年7月数据进行对比，2008年七月成交均价位于6547元/

6、平方米，截止2013年7月，均价已达9138元/平方米，区间涨幅达到39%O2012年底更是出现了价量双升的明显回暖迹像。据此，我们判断，成都房地产市场未来仍是不断向上发展的趋势，因此，地产仍然具有很高的投资价值。成都近年房地产行业特点2012年商品房总成交面积858.7万平方米，同比增长35%为近三年新咼，具体，咼新区最多，为住宅市场的主战场，其次，成华和金牛区的北改，区域配套逐步完善，区域发展潜力更大。主城区库存902.73万平方5°具购房场于高,高新占比34%,成为最大库存区，竞争压力尤其大。价格增

7、幅投资价值，郊区住宅成交高于主城区,（价格较低，满足中低收入者,2012年70・90占比46.6%,90-110站17.2%,市场以刚需为主,2012供求比为0.99:1,基本处于平衡状况，双流是住宅市主力成交区域，新都区受北改影响，住宅市场表现活跃。但库存量处商业地产供销量：159.19万平，同比增63%,成交71.01万，同比下降8%供求比2.24比供大于求，成交在低位运行，市场低迷，高新区成交最多，成华和金牛随北改驱动，表现活跃，高新仍是主战场。库存量处于高位，2012年成交均价25627以平，上半

8、年均价趋稳，下半年降幅扩大，幅度达到43%,由于库存较大，价格处于低位区间，降价趋势扩大结构。多数以50平以下为主，中小投资客是主体，。占比40.4%,郊区供应191.06万平，同比增长14%,成交110.46万平，同比增27.供求都处于合理位置，随着郊区的快速发展，投资潜力巨大，成交量也高于城区，有很大的投资空间。随着北改的推动，新都投资潜力巨大，成为投资的热捧区域。（数据摘自成都房地产2012年年报）。成都房地产未来投资方