商业定位报告

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1、S9商业定位报告一.项目本体属性研究1、项目经济指标规划面积2880平米规划楼层4层进深约12米面宽约60米楼层面积约为720平米小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。2、地块周边资源交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能

2、力较强。生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺,休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状态。休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场，文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后，市场存在很大发展潜力。本项目SWOT分析:3、本体分析结论单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来

3、合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。我们审视S9起点的出路在哪里：走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户；走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。高端商务会所城市与环境研究1、城市发展德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！2、经济发展山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元,增速较为突出，按照联合国

4、标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快,在产业格局比重中日益增加。3、人口状况从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。4、本章结论南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主,人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。三、商业项目市场研究1、商业格局从德州现有的商业格局看，是典型的

5、单核商圈，经济开发区出现了大型购物中心，但区域商圈尚未形成！德百商圈为市级中高档零售商圈，位于市区中心位置，基本代表着德州市主流高端消费！2.商业研究结果整体商业过低端，第二区域商圈将以奥德乐为中心出现♦未来开发区将是高端新型商业落脚点♦写字楼市场已经初现高端产品，而且价格相对低廉，销售情况并不看好♦德州写字楼标杆项目初现四.项目商业模式定位1、整体商业经济指标规划面积7586平米规划楼层5层进深约14m面宽约108米楼层面积约为1517平米S7规划面积2880平米规划楼层4层进深约12m面宽约60

6、米楼层面积约为720平米S9规划面积1798平米规划楼层4层进深14.7米面宽37.3米楼层面积各楼层不等S13小结：总体量12264平方米，分别为S7,S9与S13三座大楼，是否能够整体考虑?是否S9能够满足本文刚开头的设想呢？2、市场策略行业老大卩「非行业老大，中等规模2领导考一一垄断价格〜产品有不可重复性卩——过河拆桥卩挑战者一一改变游戏规则2――强调新的评估标谁卩――强调产品的特色和价值卩追随者一一搭便车，借势心——以小博大，杀伤战术卩一一价格战的制造考卩补缺考一一目标明确，挖掘客户a――瞄

7、准市场缝隙卩――创新产品和需求点Q號归E主流市场卩敏锐的机会主义考卩小结：我们做不了行业老大与中等规模的挑战，因为我们的体量很小，而我们也不会做个追随者，但我们却可以做一个补缺者，我们小但我们精而且更加灵活。3、商业模型定位本项目特征d2区域生活中心23超级地区中心a2地区2中心Q3邻里3中心Q2购物2公园门3能星3中心“LS2中心Q直销＜中心卩娱乐2中心Q专业中心e开发城市城乡地区居民郊区郊区4富人郊区Q适应适应地址.区中中心结合中心7区阳新区居住性广Q性广〜心Q区域Q处郊近£城乡区门区新结合区Q

8、处门城市城市城市区域社区城市城市区域/城市城市/适应交通」主干主千主千中心主千主干主千社区主千区域性广Q道旁a道旁Q道/高主千這旁Q道高交通道/高主千速路道旁2速路速路千道a速路道旁3出口Q出口Q出口Q口Q1.056-10超过85-8万0.5-4超过4-101.5-50.5-40.5-4市区面积J万平万平万平平米Q万平10万万平万平万平万平0.42方米a米2米a米2平米2米2方米Q米2米3万郊区4-8万平米“可覆可覆可覆可覆可覆可覆30公可覆可覆可覆可覆商圈」盖40盖