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时间:2019-09-15
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1、“***@避暑山庄”营销建议项目分析1、优势•现房优势,已有近50栋属于现房,与施工中项目相比这是很大优势。并且可先对前面这50栋运作,根据运作情况再确定后期是否继续开发战略。从而极大降低风险。•街区规划和外立面设计具有地方特色,成片的规划与周边老百姓自建房相比有很好美观性。•户型面积配比设计也较合理,50-70来平方米,可适合家庭游或组团游。•项目位置也不错,景区分路口处。•气候好,适合避暑,并有公园景区做支撑,自带流量。强化优势:1)街道增添绿植,打造花园街区。与周边老百姓出租房拉开距离。2)将景区入口迁
2、移到分路口处(项目附近),设置停车场,聚集人气。3)将物业与景区配合,买房送景区门票等促销活动。2、劣势•洪关位置较偏,离城远、交通不便。•周边配套不完善、不适合居住。•70多平方米,户型面积大,就我们所了解市场來看,现在重庆上来客户对避暑物业需求主要集中在30-50平方米,一房一厅为主。劣势规避:1)客户差异定位,分时度假,避暑胜地。2)项目定位差异,将客户延伸。3)增加配套设施,如超市、餐厅、舞厅(广场舞)等,4)将服务半径延伸,落地服务。即在高铁站、机场设置接待点,客户落地即统一公车接待,导游专业服务。
3、可与旅游公司挂钩。5)部分户型可否做调整,将面积化小,如不能调整。后期为施工部分在面积.卜.要仔细斟酌。3、机会•周边**水库度假项目修建进一步佐证该区域气候优势,避免单一项目等孤军作战。•交通日趋完善,特别是到金沙高速路到修建势必缩短该区域与外界交通时间。•山顶公园各项设施设备的逐渐完善及游客的持续流入,必定会带来超高的人气。抓住机会:1)该区域最大的就是气候,一定抓住着气候优势。如果可能可对公园承包或联营模式。做的就是未来20年或30年生意。4、威胁•附近老百姓的自建房将对该项目目标价格具有很大威胁,毕竟
4、自建房价格优势太大。弱化威胁:2)既然价格上差距无法冋避,那就从品质和服务上提供,提升价值,弱化价格。二、项目定位建议盛夏好去处:康养、医养、避暑山庄三、项目名称建议杯*@避暑山庄案名释义:•**:地名,具有很强的标示性,简单直接。•避暑山庄:直奔主题,简单明了,易记易理解。四、客户群体分析客户群体一:本地客户本地客户主要包括仁怀、金沙、遵义等客户客户群体二:外地客户外地客户更多指重庆客户该客户群体虽分两类客户,但是购买动机基本一致,都是为了避暑而来。购买该物业和传统物业动机不一样,该类物业更多使用功能,客户
5、只为了使用,所以更多顾虑的是以后不用后怎样变现,因此,这是我们在销售模式设置中首要考虑的。五、销售模式建议•冋购模式:解决客户担忧今后不需要后的变现能力,促使客户放心投资。具体:5年后120%回购,10年后150%回购,20年后200%回购。甲方获利:1)解决客户后顾之忧,快速回笼资金,实现销售。2)掌握资金即掌握一切,获得资金的时间价值,可用于其他项目开发。3)年化低,资金成本低。5年120%回购,年化4%;10年、20年年化5%o客户获利:1)免费入住、不用支付租金2)冋购还有增值收益、何乐不为。冋购可根
6、据客户情况自由选择,可冋购或不冋购。六、整合推广建议1、对项目要有很好的包装,从项目案名、logo及未来规划上拔高一个档次,高逼格进入市场,毕竟这是一个颜值时代。2、成立旅游公司或酒店管理公司,以酒店管理的模式运作该项目,得有个身份。3、现场设置门头“**避暑山庄”4、加大公共部分设施,如花池、门球场(以老年人活动为主)等七、销售渠道建议1、现场销售咨询点2、设置线上销售点(如58、途家、去哪儿等网站)3、线下客户走访•针对外地客户(重庆客户):可集中在重庆客户在遵义其他避暑地区蹲点咨询。•针对本地客户(仁怀
7、、遵义):可到遵义、仁怀设点、发单、走访。核心提示,该项冃已属现房,可改动空间不大,所以关键还是在后期销售执行。
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