房地产策划案例：锦绣工场项目

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1、锦绣工场项目构思1一﹑目的二﹑要素三﹑传统工艺的现状四﹑项目描述五﹑经营模式六﹑功能分区及经营思路七﹑总体规划设想八﹑经济核算目录目的恢复、保护“银漆竹锦绣”等五大传统工艺，发掘成都历史；将土地的文化价值与商业价值进行整合，使土地的使用功能及附加值最大化，使其在优化城市结构、恢复城市历史文化中发挥重要作用，作为成都市场化运作传统文化产业的典范。目的要素要素保护历史与发展并重，商业与旅游业互动。注重文化内涵。包括建筑、商家、产品、环境等。强调制作工艺的动态演示，既卖产品，更买产品的制作过程。推行游客对环境的体验与参与，将常见的走马观花式的游览转

2、变为体验项目所营造的氛围。统一管理，营造整体的精品形象。传统工艺的现状传统工艺的现状项目描述项目描述锦绣工场不是一个简单的商业房地产，它更多的代表着一种传统与文化。项目核心：以保护传统的“银漆竹锦绣”五大手工艺工场为核心内容，辐射周边的青羊宫、百花潭公园、杜甫草堂、浣花风景区等旅游景点，打造具有巴蜀文化特色的旅游商业文化传播中心。规划构想：东区约35亩规划为传统五大手工艺制作、展示区及商业文化区，西区10亩规划为精品博物馆、商务休闲区。东区按车水马龙的街巷里弄式考虑。人车分流，机动车通过周边交通组织，直接进入地下停车场或周边地面停车位，区内设

3、置尺度宜人的步行文化休闲街。五大手工艺按五个独立的小院落星落分布，由步行街有机的串联在一起，既保障工场的相对独立性，又形成具备一定商气的步行购物区。西区按层层递进的院落式考虑，体现如史碑般的纪念性意义。每一进院落按历史的发展顺序，设置不同年代的手工艺品代表作；同时设置一定的回廊、茶室及旅游购物点，供旅游者稍作停留休憩；最后一进主体为博物馆，放置体现当今最高水准的手工艺精品，供海内外人士鉴赏、认购。建筑构想：拟以五大手工艺鼎盛时期的唐宋时代建筑风格来塑造，局部的处理辅以明清时代的细部装饰。可在适当的区域复制古代锦官城（工场）的城墙片段，作为文脉

4、的传承。经营模式经营模式成立管委会，统一负责所有商家的协调及日常管理，使项目以统一的形象面向社会，加快商业、旅游氛围的形成，降低商家的经营风险。设置较高的进入门槛，按规划的行业种类布局定向招商，只找最好的，不找最贵的，根据意向进入者的市场地位、信誉、服务、产品、特色等挑选目标客户，达到条件者才具体洽谈进入事宜。前期只租不售、统一经营管理，赔本赚吆喝；到项目品牌与市场均达到一定水平以后才考虑分散产权，但将继续坚持统一管理，使所有者、管理者、经营者相分离，既拥有现代商业、旅游业必须具备的严格管理与统一形象，又可以使商家各自展示自己独特的形象与风格

5、，使项目内容多样化，满足更多人的需求。招商项目预先进行合理规划，既达到商业兴旺，又减少内部竞争。对招商项目均要求实行前店后厂的模式，整个项目内既是商业区，也是手工作坊区，同时也提供了一种独特的旅游资源；加大游客的参与度，让他们在体验蜀国民间文化的同时，也能够在艺人的指导下进行操作，提高游客的兴趣；项目内全部实行无假冒的厂家直销，甚至可以统一实施定价销售经营模式对需要保护的五种传统工艺实行特殊政策，在一定期限内利用其他商服的收入对五种工艺进行重新整合，最终让它们形成自我造血的能力，甚至形成一种现代产业：组织专家、艺人对五大传统工艺进行拯救、搜集

6、、整理，防止历史文化在我们这一代失传；开办传统工艺培训学校，引导更多的成都市民了解与学习成都的传统文化，扩大它们的影响；同时也成规模地培养后备力量，在传统文化面临失传与大量存在的就业危机中架设桥梁；对传统工艺的重新包装，引导社会对它们的价值进行重新发掘与认识，提高它们的文化地位与市场地位；利用庆鹏集团通已经建立起的文化艺术品的营销渠道，拓展它们在国内外的市场。功能分区及经营思路功能分区及经营思路1.博物馆区2.五大传统工艺作坊3.仿古街坊区功能分区及经营思路1.博物馆区博物馆区面积：约5000平方米主题：保护、继承、和发扬以锦绣为代表的蜀文化

7、内容：包括藏品展览、交易拍卖中心、民俗文化表演中心（戏楼或剧院）、传统工艺发展研究中心功能：旅游参观、展示、会议、购物、演出、休闲娱乐博物馆区---藏品展览内容：包括历史文物展览、南方丝绸之路展览、锦绣文化发展展览、锦绣精品展。展览以图片、文物实物、制造机具、优秀作品为主。甚至包括多媒体演示、电影放映等形式来讲述锦绣的历史和发展。形式：主要通过和政府、博物馆、蜀锦蜀绣厂、民间收藏团体联办的形式来打造，亦可通过公司出资收购藏品展览。收入来源：门票收入经营要点：通过政府的支持和自身的宣传，主要联系旅游公司组团参观为主，特别是外团，一定要打造成外地

8、人到蓉不得不看之地；以青少年历史教育为辅，在政府、教委的支持下，将其打造成青少年认识成都、热爱成都的教育基地；接待散客更次之。博物馆区---交易拍卖中心内容：包括档