戴德梁行2006年贵阳观山湖1号可研报告终稿

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1、1项目概述与贵阳市房地产市场总体发展概况1.1项目概况论述1.1.1项目背景该项目地块即金阳新区2006－1号地块由开发商——中国水电建设集团下属中环房地产贵阳分公司在今年4月底由挂牌出让方式获得土地使用权。鉴于目前金阳新区住宅项目性质均为经济适用房，开发商希望能够将此地块按照利润最大化的原则，进行项目定位，确定物业类型、结构布局及可行性分析，将该项目建成金阳新区商品房项目，最终达到销售均价在3500元/平方米（建筑面积），同时将打造成新区的地标。1.1.2目标项目地块基本规划指标本项目基本规划指标：土地面积：210.63亩土地用途：住宅

2、和商业土地使用权年限：40年（商业）；70年（住宅）容积率：1.8绿地率：40%建筑密度：25%限高：100米1.1.3项目基本概况§城市概况2贵阳，贵州省政治、经济、教育、文化中心，既是我国西南地区重要的中心城市之一，也是西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。作为一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的现代化城市，贵阳享有“森林之城，休闲胜地”的美名，曾被评为“全国双拥模范城”、“全国卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国园林绿化先进城市”；是国家“中日环保示范城市”、“国家

3、信息化建设试点城市”、“国家循环经济试点城市”以及“全国绿化模范城市”。博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人属贵阳”的美誉。贵阳全市辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市(清镇市)、三县（修文县、开阳县、息烽县），土地总面积8034平方千米，占贵州省面积的4.56%，其中市区面积2403平方千米。贵阳市山林面积419万亩，森林覆盖率达35%。市区四周群山环抱、林木苍翠，有“林城之称”。城区东起龙洞堡，西至百花山脉、阿哈水库，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、

4、三桥、金阳八个片区，面积约495平方千米。拥有贵阳高新技术开发区、贵阳经济技术开发区两个国家级开发区和一个省级白云经济开发区。贵阳市属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛，气候温和，四季宜人；年平均温度15摄氏度；最高温度为32摄氏度（7月），最低温度为零下5摄氏度（1月）。年平均降雨为1200毫米，年相对湿度76.9%，全年主导风向北偏东，年平均气压8935毫帕，无霜期270天。天气环境质量保持国家二级标准，声环境质量达一类标准。主要灾害有倒春寒、秋雨低温、冰雹、暴雨、大风和酸雨，历史上凝冻也是灾害之一，现已不多

5、见。3§地理位置贵阳市地处中国西南内陆浅腹、贵州省中部云贵高原东斜坡地带，即贵州省中部偏北,东经106º07΄至107º07΄，北纬26º11΄至27º22΄之间,境内山峦重叠，峡谷深幽。地形、地貌走势大致呈东西向延展，地势起伏较大，南北高，中部低。奇特的喀斯特地貌大量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地、河谷和苔地，海拔872米～1659米。东、南与黔南布依族自治州的翁安、龙里、惠水及长顺四县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。本项目地块（如下图所示）位于贵阳市中心区西北面，市级行政

6、中心以南，贵阳一中金阳校区以北，临观山公园,与大型经济适用房项目碧海花园隔金阳南路相望；项目西北面金朱路以北为新区2006－2号地块(已由香港新世界集团中国地产通过挂牌出让获得)；项目以西迎宾大道以南为即将开建的十二滩公园；项目向东观山公园附近为一占地94亩的拟修建别墅区。项目地理位置:§区域自然与历史资源金阳新区地处百花山脉与黔灵山脉之间，环绕观山水库，拥有山环水抱、藏风聚气的优越自然环境，地势平坦，其建设用地、水源、交通、地质等条件优越。金阳新区土地总面积为102平方公里,适合城市建设的一类用地(坡度10%以下)有40．5平方公里;二

7、类用地(坡度大于10%,小于25%)15．5平方公里。新区水资源较为丰富，周边的红枫湖、百花湖经过几年的治理,水质已达标,东侧地下水含量较大,可开发利用;境内有大小山塘水库30余个,较大的观山湖、金华湖、十二滩、大龙井等水库,可作环境用水。新区属浅丘洼地形,地质结构以粘土、碳酸4岩为主,地基承载力在118—200吨/平方米之间,地质结构能满足工程建设需要。从历史上来看,上世纪60年代初期,贵阳市就提出要在市区北郊的金华、阳关一带建设新区的设想。本项目所在地块临观山公园，地块内果树、松林等天然植被茂盛，两棵上百年的香樟树，因其独特的香味和不

8、可复制的绝佳风水而深受当地人的尊崇和喜爱。两棵古树和地块内两块石碑的保留，将增加该项目历史文化底蕴。从2001年开始，金阳新区的开发建设全面启动，由于其优越的自然地理条件，已成为贵阳市目前正在