第六七章练习题1 题目

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1、第六、七章练习题1一、单项选择题(本大题共20小题,每小题1分,共20分)(2次)1.市场比较法的理论依据是()A.投资回报B.生产费用C.替代性D.投资收益2.某住宅使用年限30年,单价3000元/平方米,为了接近无限年价格,资本化率可取()A.5%B.7%C.10%D.15%(2次)3.资本化率的高低取决于相应的()A.经营费用B.有效毛收入C.投资风险D.净收益4.估价人员搜集到的房地产实例中,有些交易实例并不适用,应()A.把其剔除B.对应修正C.对其重新调查D.作为参考(2次)5.在市场比较法中,将可比交易实例价格修正为待估对象

2、所处区域条件下的价格,是通过()A.交易日期修正B.交易情况修正C.区域因素修正D.个别因素修正(2次)6.以下引用收益法进行估价的房产有【】A.商业经营型房地产B.学校C.政府办公楼D.寺庙7.出租型房地产的收入和费用只与有关。【】A.商业收益B.生产收益C.房地产本身D.广告效益8.比准价格是指按照何种方法估算出来的价格。【】A.收益法B.市场比较法C.成本法D.路线价法(2次)9.在进行交易情况修正时,如果可比实例实易时的价格低于正常情况下的交易价格,则分母【】A.小于100B.等于100C.大于100D.不确定10.除特殊情况外,

3、运用收益法估价,应该采取的依据是【】A.客观净收益B.实际净收益C.总收益D.毛收益11.某人购买一房地产,其自有资金用以支付房地产价格的35%,自有资金要求的收益率为18%,银行抵押贷款占65%,抵押贷款利率为12%,则该房地产的资本利率为【】A.15.2%B,14.9%C.14.2%D.13.9%12.针对厦门的某一房地产进行市场比较法估价,如果估价时日确定在2005年6月,那么以下交易日期不适合做为比较实例的是【】A.2003年4月B.2003年8月C.2004年1O月D.2005年2月13.商业型的房地产在经营过程中,由于台风在经

4、营中造成的损失,使得收入下降,所以在房地产估价中应选用指标。【】A.潜在毛收入B.有效毛收入C.实际收入D.客观收入14.如果房地产市场稳定,估价日期与案例交易日期可相差较远,但不宜大于【】A.2年B.3年C.4年D.5年15.现有一可比实例,成交价格为5000元/m2,该可比实例所处区域的环境优于待估对象,经分析,综合修正系数为2%,则修正后的可比实例价格为【】A.4902元/m2B.5010元/m2C.4800元/m2D.5200元/m216.在市场比较法中,将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格,是通过【】A.交易日期

5、修正B.交易情况修正C.区域因素修正D.个别因素修正17.如果确定比较案例宗地、地价每m2为800元,容积率为2.1,待估宗地规划容积率为1.7,则待估宗地容积率修正结果为【】A.750.28元/m2B.780.2元/m2C.715.8元/m2D.823.28元/m218.出租型房地产的收入和费用只与____有关【】A.商业利益B.生产收益C.房地产本身D.广告效益19.比准价格是指按照____估算出来的价格【】A.收益法B.市场比较法C.成本法D.路线价法20.以下不能作为房地产评所参考的价格指数是【】A.建材价格指数B.地价指数C.物

6、价指数D.恩格尔系数21.某房地产在正常情况下,每年可获得的有效毛收人为60万元,需运营费用为5万元,资本化率为10%,在无限年使用时,该宗房地产的收益价格为【】A.500万元B.550万元C.600万元D.650万元22.某出租住宅,有效毛租金为4500元/月,押金为三个月租金,银行年利率为10%,则该住宅的年租赁收入为【】A.53650元B.54000元C.55350元D.56350元23.下列可以用收益法进行估价的房屋项目是【】A.商业店面B.乡间别墅C.政府办公楼D.学校24.在市场比较法中,一般要求可供比较的交易实例至少有【】A

7、.两个B.三个C.四个D.五个二、多项选择题(本大题共15小题,每小题1分,共15分)1.收益法应用的关键是()A.房产收入B.净收益C.经营成本D.资本收率E.有效毛收入2.商业型房地产的净收益为商品销售收入减去商品销售成本、商品销售、税金及附加、财务费用、商业利润及()A.经营费用B.利息C.有效成本D.管理费用E.生产成本3.5个案例修正后的价格是700、750、780、780、800(元/平方米),用简单算术平均数法求得的最终价格和用众数法求得的价格分别为()A.700元/平方米B.750元/平方米C.762元/平方米D.780元

8、/平方米E.800元/平方米4.一般来说,建筑物的容积率越高()A.房屋的单位售价越高B.土地效益就越高C.地价也相应提高D.建筑的单位就越高E.建筑物就越容易销售5.土地使用年期修正系数计算

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