商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究

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1、商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究　　　　当前，我国经济增速下行明显，行业风险、区域风险叠加，信用风险突出，银行业经营面临的形势十分严峻。与此同时，银行不良贷款快速、大幅上升，很多银行被动成为“房东”，手中掌握的抵押物也越来越多，但抵押物处置执行的进展却十分缓慢，有些抵押物即使产权清晰、状况良好也很难处置，很多时候银行迫不得已，只有通过资产转让或核销方式来化解不良贷款，导致银行正常经营受到一定的影响，营业利润也受到较大侵蚀。　　一、不良贷款抵押物处置时存在的主要困难　　目前，抵押物在执行中遇到的障碍主要有以

2、下几种情况：　　（一）抵押人、借款人失联或不配合，人为拉长抵押物处置时间　　当抵押贷款逾期且催收进展缓慢、银行不得已进行诉讼并通过法院处置抵押物时，抵押人往往以种种理由推脱、搪塞，很不配合，或者试图通过各种途径阻碍司法执行，拖延抵押物的处置。例如：拒绝签收法院相关文书，导致银行存处置环节需要进行公告，或者不断向法院提出异议或上诉来拖延处置时间，进而影响抵押物的处置效率。　　（二）抵押物非贷款银行首封，需要首封法院推动才能进行司法拍卖　　由于多种原因，一些借款、担保企业在银行的抵押物往往被多家执法机构查封，如果抵押

3、物被他人首封，抵押银行即使抵押手续完备也不能独立推动司法拍卖。此外，个别债务人为了在后期处置中掌握一定的谈判权，在风险暴露前就采取措施对抵押给银行的抵押物进行恶意查封。商业银行对此些情况反响不断。　　（三）抵押物土地、房产被分开抵押，需与其他抵押权人合并处置　　由于抵押手续不够规范，一些借款人在取得土地证后将土地抵押给甲银行，用甲银行的贷款进行项目建设，待项目建成后，又将办妥产权证的房产抵押给乙银行，在乙银行办理贷款，一旦借款人发生风险，无论是甲银行还是乙银行都将无法单独处置抵押物。　　（四）抵押物拍卖变现时，法

4、院对银行受偿范围进行了限定　　主要表现为以下两方面：一是受偿范围仅限于房产登记部门登记的债权金额，包括利息或实现债权的费用；二是表现为即使房地产价格有所上涨，仅能就当时登记的债权受偿，且受偿金额不能超过授信时的评估价格。　　（五）抵押物上附有租赁，从而给正常拍卖造成障碍　　银行贷款的抵押物上通常会附有租赁合同，由于法律上有“买卖不破租赁”的规定，即：如租赁合同发生在借款人向银行借款前，或租赁合同是经银行同意的，即使抵押物进行拍卖，此前的租赁合同仍然有效。该项规定保护了承租人的权益，但也为一些抵押人为阻止银行处置抵

5、押物而编造虚假租赁提供了空间。　　（六）抵押物为唯一居所或有人居住，法院一般不支持推动执行对于住宅进行抵押的贷款，可能会遇到抵押人用唯一居所抗辩执行的问题。例如，曾有一名客户，其贷款抵押物为一套别墅，但在执行时，由于被执行人提出，该抵押物为其唯一居所，即使该房产为别墅，借款人有较强经济实力，法院也不支持推动执行。此外，法院在执行中，对有人居住的抵押房屋，不管是其他民间借贷债务人或是租赁户，甚至抵押房屋中存有物品，法院大多不愿推动执行拍卖。　　二、加快抵押物处置的主要途径　　针对上述问题，商业银行应加强与当地政府、

6、法院和债务人沟通，努力寻找解决途径：（一）约定逾期贷款诉讼文书的合同送达条款　　针对近期出现频率越来越多的逾期贷款当事人失联或者拒不配合，致使法院诉讼文书难以送达的实际情况，银行应在贷款合同和抵押合同上明确约定，若贷款逾期银行选择诉讼时法院诉讼文本的送达途径、送达方式和送达地点，加快诉讼进程，提高诉讼效率，推动抵押物的处置进度。　　（二）对非首封的抵押贷款或疑难问题要主动反映、积极沟通　　从银行自身来说，发生风险后应采取快诉、快封，争取首轮查封，对于执行中需要政府、其他查封人或抵押人配合才能推动执行的，要加强与法

7、院和相关当事方的沟通。对抵押物非首封难以执行的问题，商业银行应统一向监管机关(如当地银监会、人民银行、银行业协会等)报告，请监管部门出面与司法机关沟通，甚至可以请监管部门以提案的形式提交人大或政协，以期尽快解决首封法院怠于推动执行的问题。当前，商业银行应主动与基层法院沟通，讲究沟通效率，争取理解和支持，从基层法院的层面来加快非首封抵押物的执行。　　（三）审慎办理附有租赁的抵押贷款　　商业银行在办理附有租赁的抵押贷款时，应该对租赁合同仔细甄别、审慎办理。在贷款时，除了对相关当事人告知外，在抵押合同中还应对抵押人后续

8、对外租赁时设置一定的约束条款。对抵押物上租赁事实的确认，除了通过租赁合同鉴定外，可通过租金支付交易、是否纳税等进行确认。司法执行中可一并对租金进行查封以维护银行利益。在抵押物的拍卖过程中，积极做好抵押物的营销，包括对承租人的营销，也是提高拍卖成功的关键因素。　　（四）对于唯一住宅作为抵押物的抵押贷款要有所限制　　商业银行在为客户办理住房抵押贷款业务时，一方面，要尽量避免出