201111固安孔雀玫瑰园策略初步沟通最终

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1、固安孔雀玫瑰园固安孔雀玫瑰园2011.11.3地产广告火凤凰619顾问海量知识平台开启www.619gw.comQQ653199484谈天说地品文论案玫瑰之名Part1大势堪舆Part2形象定位Part3广告绽放Part3活动媒体Part1大势堪舆3竞品解构1区位分析2客群分析4产品分析9月开盘，“以两万元抵十万元”变相降价1000元，引发市场强烈反应固安“降价门”！区位分析永清县固安县廊坊市固安县概况：总面积698.73平方公里2008年末总人口416670人主导产业：农业与大兴县紧邻，且有交通联系紧密固安-北京

2、南四环:京开高速路程约40公里；固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里固安-永清县：廊涿线约20公里；固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；2011见证固安神话空港新区诞生2011北京楼市焦点在城南。2900亿投资升级京南，“环首都经济圈”热动卫星城，交通网全面通达，固安作为北京的南大门，率先发力。第二机场落户大兴，辐射力带动固安成为空港新区。“环首都经济圈”、第二机场、2900亿发展京南，三大政策利好挖掘固安潜力，生活价值几何递增，楼市价

3、值洼地急剧升温。北侧为创新道东侧为永定路，106国道西侧为城市主干道育才北路南侧为城市主干道新昌街生活配套缺乏1、京哈高速-G1；2、京沪高速-G2(原京津塘)；3、京港澳高速-G4(原京石高速)大广高速-G45；4、京津第二高速；5、京开高速；6、保津高速；7、廊涿高速；8、六环路高速；轨道交通：地铁四号线,京九铁路；公交线路：北京至固安［943公交］；廊坊至固安［长途汽车站固安汽车站］项目周边40公里范围内拥有九条高速公路：客群分析年龄：25-45岁购买动机：40%自住40%投资20%其他注：由于项目地处大北京

4、区域，客群不同于传统二三线城市，购买动机比较复杂，在客群定位时不做单纯意义上局限来源：大兴、丰台、固安、海淀、北京其他……职业：私营企业主、公司白领、中层、公务员等孔雀城孔雀大卫城K2红树林中央公馆中宏新界国泉城橘州水木清华本案竞品分析孔雀大卫城要点南加州风格，四期均价6300—6500元/平，项目不定期推出特价房。房源户型为一居66平米，二居84-90平米，三居88、110-126平米。预计2013年8月入住，毛坯房。判断与我项目产品80多平米雷同，是主要竞争对手卖点主打轻轨交通。推广语：大宅之美坐轻轨，我在北京

5、有个家重点90平米两居南北通透，全明户型，户型方正，居住舒适度高；赠送露台和飘窗，有一定的附加值；120平米三居南北通透，南向客厅和主卧，但进深较大；赠送飘窗及半个阳台；孔雀大卫城户型分析永定河孔雀城要点判断推广主题在售85-200平米都有均价6000元左右经常推出特价房，最低能40多万购买80平米左右两居室，折合5000元左右单价。此次推出孔雀公馆1、主打别墅社区里的公寓低密稀缺2、成熟社区，配套齐全重点K2红树湾要点预计2011年11月中旬开盘，均价待定，主推户型为48平米一居，90-110平米两居，150-1

6、60平米三居，目前正在排号，现在入会送2万元意大利旅游基金。主推户型为50平一居到120平三居。判断均价：一期7500元/平米单价上本案低于K2红树湾，有一定的价格优势。主题推广：花园里的度假人生三室两厅两卫二室二厅一卫方正英郡二期要点在售为二期产品，12-23层高层，房源户型为63平米一居，70-90平米二居，94、99、140平米三居，121平米跃层。参加搜房团独享最高5万房款优惠。判断二期均价6500元/平米英伦范儿，配有主题商业街本案——孔雀玫瑰园高层板楼产品，面积80平米两房、120平米三房为主力。价格入

7、市策略，低开高走预计在5500元/平米。产品分析入户花厅两房变三房？超大附送景观露台飘窗转角飘窗超大附送景观露台入户花厅两房变三房？小结：固安市场整体价格敏感阶段，尤其在年底降价压迫下各个项目都采取变相降价的促销手段，本案如果在年底开盘，必将卷入降价风波，应谨慎。在价格策略上，可以适当稍低于市场均价水平入市，低开高走，以观形势变化。坚持做好产品品质，以真实力说话，避免直面的价格战，成为后期市场的关键。项目价值排序梳理大盘规模优势英伦风情社区大北京第二机场区80-120m2精致户型附带赠送空间不限购不限贷高板舒适性交

8、通便利通达商业配套前景英式风格园林十大理由甄选孔雀玫瑰园六大品质系统英伦原乡社区三种都心生活第二机场区精致面积附送高板舒适格局5万平米英伦街区（1000米商街）全能物业服务一轨三高速(四号线)英式风格园林一个政策保障不限购不限贷百万方低密大盘市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应（占比60%左右），一居面积60平米左右，三居100-130