2007年上半年中国房地产市场分析报告（部分）

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1、www.fdcsky.cn2007年上半年中国房地产市场分析报告（部分）一、房地产市场总体分析(一)房地产市场快速发展平稳运行难掩问题和矛盾1.土地供应虽有增长但依然不足，土地购买价格和土地开发成本上涨较快。从土地供应总量来看，虽然今年上半年新增土地有所增加，但10%的增长是在近1～2年土地持续减少供应的基础上的增加，总量仍然不足；而完成土地开发面积增幅大幅回落，待开发闲置土地数量较大，用于市场有效供应的土地减少，加剧了市场土地供应紧张；从土地费用增长来看，土地供应紧缺，导致土地购买价格的上涨和土地转让费用

2、的提高，加大了土地开发的成本，最终都将影响商品房市场供求和价格的变化。 2.房地产开发投资增速较快，住宅投资加大，投资结构有所改善，外资进入房地产市场势头不减。今年上半年，全国房地产开发投资同比增长28.5%，比去年同期提高4.3个百分点，比今年一季度提高了1.6个百分点，增幅高于同期全社会固定资产投资增幅2.6个百分点。从房地产开发投资结构分析，住宅投资的增长加大了住房市场的有效供应，满足了市场不断增长的住房需求，起到了积极的作用。就此而言，上半年房地产开发投资的规模还是处在合理、有效的增长空间。值得注意

3、的是，去年限外政策出台后，外资进入房地产业一度受到抑制，但今年再次大幅反弹。3.商品房供应类指标增幅出现回落，而需求类指标增幅明显上升，供不应求矛盾进一步加剧。从商品住宅销售额与住宅投资额比较看，上半年，商品住宅销售额超过商品住宅投资额2000多亿元，销售额增幅高出投资额增幅6个百分点；商品住宅销售额与商品住宅投资额比值达到1.3，这其中有房价增长的原因，但同时也表明，现在的商品住宅投资快速增长还不能满足住宅市场旺盛的需求。4.住房供应结构调整有新进展，但90平方米以下的住宅比重仍然偏低，需求结构与供应结构

4、调整还有很大的距离。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn据40个重点城市统计数字测算，90平方米以下的普通商品住房供应逐月有所增加。在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比和套数占比由2006年底的22.6%、32.08%，到今年上半年，已经分别提高到24.31%、38.78%。新建商品住房套均建筑面积由2005年7月的122.3平方米下降到今年6月的107.8平方米，但是90平方米以下住宅总体比重仍然偏低。据10个重点城市的测算，在批准预售住宅中，套型建筑面积9

5、0平方米以下的住房面积占比，杭州不足15%，北京不足20%，武汉、天津、广州、南京、上海在20%～25%之间，超过30%的有深圳、重庆、成都，其中成都最高为40%左右。值得注意的是，40个重点城市在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比在不到25%的情况下，供求结构为0.94：1，基本持平。10个重点城市，武汉和北京在批准预售的商品住房供应中，90平方米以下的住房面积占比在20%左右，供求都基本持平；天津、成都和重庆占比在30～40%之间，供应大于需求，供求比在1.3以上；广州、

6、南京、深圳与上海4城市占比在25%～30%之间，供应小于需求，这与4个城市商品住房的均价处于高位，很多消费者不得不选择中小户型有关。由此看来，目前市场需求结构和消费观念不仅与供应结构调整的目标具有很大的差距，而且需求结构的变化主要是与住房价格有关，与住房供应硬性指标关联不大。5.住房价格普遍上涨,一些城市房价上涨过快。据国家发改委和国家统计局近日发布的信息，6月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨7.4%，涨幅比上月提高0.8个百分点，同比、环比涨幅均创下2006年以来的新高。近期的房价上涨带

7、有全国性，一线城市如北京、深圳住房价格连续多月同比涨幅在10%左右；2005年3季度以来住房价格相对稳定的长三角地区主要城市价格出现反弹，南京、宁波、杭州6月份房价同比涨幅分别为11.3%、8.6%、6.9%；二、三线城市房价也随之出现持续上升态势，石家庄、蚌埠、韶关、长沙、惠州、大理住房价格的上涨已冲到全国70个大中城市价格涨幅前10；北海市房价涨幅连续两个月位居榜首，同比增长分别达到15.1%、15.5%。由于房价持续快速上涨，目前房价已处于高位运行。上半年，全国商品住房销售均价（销售均价＝同期销售额/

8、销售面积）为3568元/平方米，同比增长11.7%。从中房指数走势来看，2005年以来，深圳、北京、广州、天津4城市房价上涨较快，其中，深圳两年内上涨了近60%，北京上涨了近40%，广州、天津上涨了近30%。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn从不同档次住宅价格走势来看，6月份，普通住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比上月提高0.5个百分点；高档住宅销售价格同比上涨8.5%，涨幅比上月提高3个百分