以案说法：从地王之争看房地产项目股权并购法律风险防范

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1、以案说法：从“外滩地王之争”看房地产项目股权并购深层法律风险及管理刘国军北京中银律师事务所摘要房地产行业并购频发，引发的各种诉讼纠纷不断，复星国际与SOHO中国的外滩地王之争具有典型案例意义，诉争多年于今年9月落幕，过程中各类法律风险凸现，各项应对举措为更好地进行房地产项目股权并购法律风险管理可谓借鉴或引以为戒。关键词地王之争房地产并购深层法律风险防范措施引言2013年以来，房地产行业并购案发生565宗（包括已完成与未完成交易），涉及并购金额高达4230.88亿元。根据Wind资讯数据统计，截至9

2、月28日，2015年年内房地产行业并购案宗数为176宗，涉及金额为1600亿元，几乎相当于2014年全年的并购交易价值；2014年并购236宗，涉及并购标的物价值为1768.09亿元，同比增长率为104.93%；而2013年并购153宗，涉及金额863亿元，同比增长率高达145.09%。由上述数据可知，2013年以来，房地产行业的并购重组案呈现出成倍增长的趋势。伴随着房地产行业并购重组案的增长，并购交易过程中各类法律风险也更加显现，其中不乏引发行业甚至社会关注的重大案例，而复星国际与SOHO中国的

3、外滩地王之争将房地产并购的深层法律风险加以显现，尤其值得加以关注和研究，更值得引起重视和借鉴。一、案例：复星国际与SOHO中国的外滩地王之争1、间接转让带来的纠纷外滩8-1地块即黄浦区小东门街道574及578地块，由上海证大于2010年斥资92.2亿元购得，该地块曾创下上海当年的总价和单价双料“地王”。2011年11月，页码：1/12上海证大以95.7亿元的价格，将外滩8-1地块的项目公司——上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司，出售给海之门。彼时，海之门由复星国际、上海证大、绿城及上海磐

4、石分别持有50%、35%、10%和5%股权。　　2011年底，SOHO中国发布公告称，公司以总价40亿元的价格分别收购上海证大和绿城中国的一个子公司，这两个子公司持有海之门公司50%的权益。通过这笔交易，SOHO中国间接享有外滩8-1地块50%的权益。在这一交易过程中，SOHO中国在收购方式上设计。即通过收购目标公司（海之门公司）的上级公司（上海证大和绿城中国持有海之门公司股权的子公司）股权，然后剥离这些上级公司的其他资产，使其成为仅拥有目标公司权益的壳公司，用意正是为了绕开复星国际在目标公司内的

5、优先认购权。　　但复星国际认为自己作为公司的大股东，应享有优先购买权，但SOHO中国通过上述交易设计，认为复兴国际的优先认购权并不成立。2012年5月，复星国际将SOHO中国、上海证大和绿城中国告上公堂，请求法院判决后三方签署的股权转让协议无效。2、一审判决的影响2013年4月24日，上海第一中级人民法院就复星诉SOHO中国[-0.46%]、上海证大[-1.88%]、绿城股权转让合同纠纷一案作出一审判决，确认SOHO中国、上海证大、绿城在“外滩8-1地块”项目(以下简称“外滩地王”)上的相关股权转

6、让协议无效，并宣布判决后15日内外滩地王的股权将恢复至转让前。24日判决宣告后，SOHO中国、上海证大、绿城随即发表联合声明，对判决结果表示遗憾，表示将上诉，这也意味着已经持续了近两年的外滩地王之争恐怕又将陷入旷日持久的诉讼中。3、正常进行的项目开发虽因两大房地产公司对地块的权益之争而备受瞩目，但项目开发似乎未受影响。而外滩8-1项目从财务到工程人员都归属复星集团旗下，SOHO中国始终没有办法参与到项目的实质管理中来。上海网上房地产网站的信息显示，在黄浦区外滩国际金融服务中心8-1地块上建起的项目

7、“外滩国际金融服务中心”2014年11月已经获准入市销售。　　页码：2/122015年10月初网上房地产的数据显示，外滩国际金融服务中心共有135套获准对外销售，可售面积约为28.8万平方米，物业类型包括办公、商业、旅馆、影剧娱乐等，而部分物业的最高报价达到了35万元/平方米。4、悄然落幕的和解2015年9月23日，SOHO中国发布的名为《有关上海海之门房地产投资管理有限公司(以下简称“海之门”)重组的公告》称，将对公司间接持有50%股权的公司海之门以股东批准方式进行重组。海之门以代价人民币8

8、4.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团(00656.HK)出售名下外滩项目的全部股权。出售股权同时，海之门将会对股东贷款进行重组，海之门向SOHO中国间接全资附属公司上海长升投资管理有限公司清偿贷款人民币31.05亿元，以及应付利息人民币14.8亿元,总额约45.85亿元。作为拥有海之门50%股权的复星中国则将获得归还的股东贷款40.37亿元。重组完成后，复星国际将会拥有外滩项目的全部股权，而SOHO中国则正式退出。二、案例分析：判决与和解（一）一审法院判决分析1、涉案主体根据房