(课件)北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法实例说明(非住宅)

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1、北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法实例说明（非住宅）北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会非住宅评估办法变迁1999年：北京市房屋土地管理局、北京市物价局《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》656号文2017年：北京市住建委《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》19号文北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会新旧非住宅评估方法对比656号文19号文比较法、收益法、成本法、非住宅房屋拆迁价格＝区位假设开发法、价格×K1×K2×K3×建被征收房屋价值＝（标准房筑面积＋地上物补偿价屋市场价格-标准房屋

2、重置成新价＋被征收房屋重置成新价）×因素修正×被征收房屋建筑面积北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会新评估办法中（19号文）涉及非住宅评估方法章节简介第二章被征收房屋价值评估方法第九条至第十三条第四章成片非住宅评估第十九条至第二十三条北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会针对新评估办法第二章第十二条具体应用的案例说明北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会案例一：一、项目背景情况介绍（一）项目基本情况项目概况：估价对象为某国有土地上非住宅房屋征收项目工业房地产，项目位置位于北京市通州区

3、，均持有合法有效的房屋及土地权属文件，其中：土地面积为45293.07平方米，建筑面积为4486.01平方米，容积率为0.1，用途为工业，土地使用权类型为出让。北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会建筑物基本情况：北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会（二）评估目的为响应北京市非首都功能疏解的号召，加快通州北京行政副中心建设,通州区土地储备中心欲将XXX进行整体搬迁，现需了解XXX国有土地上房屋征收补偿价格。北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会估价对象位置示意图估价对象现状照片北京房

4、地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会二、估价依据（一）有关法律、法规、政策文件和技术规程1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》【国务院令第590号】2、《国有土地上房屋征收评估办法》【建房[2011]77号】3、《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】4、《城镇土地估价规程》【GB/T18508—2014】5、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》【京建法[2012]19号】6、《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》【北估秘[2015]004号】7、《北京市国有土地上房屋征收停

5、产停业损失补偿暂行办法》【京建法[2011]18号】8、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》【京建法[2016]19号】（二）委托方提供的资料（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、市场调查采集获得的资料。北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会三、评估技术思路本次估价需对估价对象国有土地上房屋征收补偿价格进行测算。根据《关于发布《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》的通知》的通知北估秘[2015]004号，本次评估采用房地分估思路，其中土地使用权评估采用基准地价和成本逼近法进行

6、评估，建筑物价格的评估采用北估秘[2016]001号重置成本法，其他的价格及费用，如停产停业损失费用参照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》【京建法[2011]18号】，搬迁、临时安置补偿费用参照《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》【京建法[2012]19号】确定。北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会（一）、采用房地分开评估，土地土地使用权价格选取成本逼近法与基准地价修正法计算。1、成本逼近法：土地取得费、土地开发费案例选取：根据《关于发布《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价

7、格评估技术指引》的通知》的通知北估秘[2015]004号，土地使用权价格评估采用成本逼近法的，土地取得成本应通过调查所在区域的客观土地取得费用水平确定，土地开发费应通过调查所在区域的同类开发程度土地的客观开发费用水平确定。成本逼近法中各项构成通过一级开发项目案例进行间接求取的，通过土地储备部门，获取XX区2013至2015年近3年经政府各部门联席会审定的土地一级开发项目成本（包含征地拆迁费用、市政基础设施建设费、前期费用、利息、利润、税费等相关成本费用）共计25宗成交审定案例，选取土地取得费用和土地开发费用，进行分析比较

8、后进行取值。北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会经于土地储备部门沟通，筛选案例过程中部分案例为整个组团或整个街区开发土地，选取案例为整个组团或街区的某宗地块，且整体组团或街区没有进行整体成本审定，整个组团涉及住宅拆迁，目前已入市地块没有拆迁，会按照规划建筑面积比例预提了部分分摊的征地、拆迁、市政费用，最