房企未来10年——大洗牌时代-2019

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1、房企未来10年——大洗牌时代原创：赵可房企向院线、体育、医疗健康、保险等方向的业务延伸并不鲜见，而最近甚至出现向造车新势力方向的延伸。然而，房企多元化转型多以失败告终，行业开始思考转型的真正方向是什么。存量资产证券化是房企转型最确定的未来，能承接过去住宅开发市场容量的只有REITs（房地产信托投资基金）。然而目前物业回报率过低，甚至大幅低于10年期国债收益率，是这一方向最大的阻碍。在这种情况下，眼前最迫切的转型在于住宅开发本身商业模式变革的挑战，具有“制造业”能力风格的房企将胜出，而高周转率是这类房企最核心的

2、竞争力。高杠杆下被迫快速出货的不是真正的高周转，真正的高周转是三位一体的高周转：从资产转为库存的高周转+从库存到销售的高周转+从销售到回款的高周转。虽然RIETs大规模的机会还未开启，然而它已经开始，迎接房地产行业的将是未来持续10年的行业变革和大洗牌。来源:新财富(ID:newfortune)作者:赵可博士招商证券总量大组、房地产首席分析师“房企转型”从2013-2015年的“性感”话题变成了目前的“现实”话题。在2016-2018年这个话题曾经消失过，因为随着一轮上行周期的来临，房企的主业重新焕发出光彩，

3、甚至对于部分房企来讲，手里的库存又获得了一次“变废为宝”的机会，“转型”显得不那么重要了。然而2019年，转型这个话题又重新回到市场的视野。说2013-2015年房企转型很“性感”，是因为彼时在市场下行的大背景下，许多拥有现金优势的房企开始了多元化转型的道路，部分也成了炒作上市房企股价的“概念”之源。如从传统房地产开发业务向院线、体育、医疗健康等板块转型；从传统房地产延伸向能源、相关贸易、汽车业务等板块；从以房地产开发经营为主，向加以房地产金融和社区消费服务为翼转型等等。与当时不同的是，当前的转型开始变得“理

4、性”，这与始于2013-2015年的转型大量失败有关，这也再次证明了：有钱不代表就能转型成功，转型是有门槛的，转型也需要企业具备内在的“基因”。房企转型是为了顺应国家调控政策的无奈，迫于楼市降温之压力，又或是主动寻找新增长点的必然，这样的分析市场上已经汗牛充栋，但未触及本质，那么房企转型背后深层次的原因是什么呢？转型后的商业模式去向如何选择？01房企转型：来自行业销量见顶和“房住不炒”政策的压力看似一如既往的房地产周期波动，节奏从未脱离历史的痕迹，但有两个变化使得房地产行业开始进入“夹缝生存时代”——即便房企

5、仍能沿着夹缝向上走。这两个变化均非短期的原因，对行业未来5-10年有着深远的影响。（1）房地产长期销量的顶部或已出现，库存放一放就升值再难复制决定房地产行业增速的底层变量是城镇化进程，如图1、2所示，当前我国城镇化已进入“第四节”，意味着行业增长的中枢或将下降至0-5%，意味着在未来每一个小周期的下行阶段，行业销量增长落入负增长的概率越来越高，库存跌价风险出现的概率也在放大，拿地就赚钱的年代早已过去，2014到2016年的这段周期恐怕未来再难复制，过往周期赋予的库存升值空间将被压缩。业内一明星职业经理人曾说：

6、“房地产这个行业一个怪事，大量的库存，竟然放着放着就能够增值，这太罕见了，比如面包库存放几天就不行了，就别谈增值了。”过去拿地就赚钱是周期的神奇力量所赋予的：即便开发商拿错了地，即便当期的存货利润率是负的，过个两三年，可能又是一条好汉。但是，这种情况将一去不复返。这种变化，也充分反映在资本市场上，如图3，资本市场对房地产行业的相对定价呈现下行趋势，这反映了行业长期毛利率的下降以及房地产行业周期属性增强而成长属性减弱的现实，资本市场是聪明的。（2）政策进入“区间管理”时代“稳地价，稳房价，稳预期”意味着政策已从

7、“限”变为“稳”,稳的最重要含义在于政策不再是一刀切放松，而是“区间管理”。如图4，政策上一开始是限价，限价后一定会造成新的问题，比如库存的堰塞湖和房价信号的失真，这种失真的房价体现在2017-2018年古怪的房价曲线上，而后限价政策开始放松，从去年8月份开始，政策的表述即从前期的“限价”转变为“稳地价，稳房价，稳预期”，“稳”即是区间管理。为何政策不再是“一刀切”调控，转而成为“区间管理”？先得从土地供给说起。在学术界，早有大量研究关注中国土地利用结构扭曲，土地供给结构扭曲给过去中国经济的发展创造了“后发优

8、势”的条件，主要表现为土地和劳动力的低成本优势：（1）廉价的工业用地极大地降低了企业的生产要素成本，在过去的GDP考核下，扩张工业用地供给、压低工业用地价格和实施各类优惠的税收政策，以招商引资，形式是各类工业园区的创建，目的是促进GDP与就业增长，压低的土地要素成本显然起到了极大的吸引力，但同样牺牲了创新力；（2）在低廉的工业用地上提供更便宜的宿舍同样降低了人工成本，经济增长和居民收入并不完全匹配，