豫园商圈及“城隍庙广场”商业部分概念性策划方案67P

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1、豫园商圈及"城隍庙广场"商业部分概念性策划方案【最新资料,WORD文档f可编辑】豫园商圈及"城隍庙广场"商业部分概念性策划方案目录第一章总裁摘要第二章对豫园商圈现状及未来发展趋势的理解第"P豫园商圈现状分析1」关于豫园商圈现状的对照性分析1.2豫园商圈的市场现状和特性第一"P豫园商圈的发展困境——变与不变的痛苦抉择2.1豫园商圈的发展目标2.2豫园商圈发展过程中的两大阻力2.2.1消费者对豫园的观念2.2.2商家/租户对豫园的观念第三章豫园商圈的目标定位的确立及背景分析第一节豫园商圈的战略性〃渐变〃1.1

2、“渐变"的核心1.2〃渐变"的目标1.3实现人流组合优化的途径第二节宏观经济发展态势：从产品经济到体验经济2.1体验是一种新的价值源泉2.2体验王国第二节豫园商圈的目标定位及其主题表现形式2.1豫园商圈商业规划的中心思想2.2主题表现形式的凫点及其表现手段2.3主题的其他表现形式第四章X局部与整体的互动关系——豫园大商圈的概念〃大豫园〃概念的范围界定二"大豫园〃与"城隍庙广场"的互动关系三、〃大豫园"商业规划的中心思想四、魅力主题表现形式的兄点五、"大豫园"的业态组合及比例第五章〃城隍庙广场〃的商业定位及

3、业态组合方案X〃城隍庙广场"的商业策划范围二方案形成过程中的争议性问题说明三、〃城隍庙广场〃的发展目标四、〃城隍庙广场"的经营主题五、〃城隍庙广场"的经营兄点六、〃城隍庙广场"的业态组合及比例第八早案例分析日本伊豆——传统与现代文化的融合第七章X本方案的争议性问题说明文化融合问题二、客源问题第八章经济效益分析附录一：关于建筑规划的几点建议附录二：对项目运营和市场推广方面的几点建议第一章总裁摘要一.大豫战略上海XX商务咨询有限公司受上海城隍庙置业有限公司的委托，对"城隍庙广场"就商业定位、经营主题、业态组合

4、等方面给出概念性建议。在对该地块与周边商业环境充分理解的基础上,我们提出从〃大豫园〃的宏观角度来看〃城隍庙广场"发展定位的建议，目的是站在更高、更远的立足点上，确立’城隍庙广场〃的发展目标，将其作为整个豫园商圈商业改造计划付诸实施的一个标志性前哨阵地，通过一系列革新的手段,改变和优化现有的人流组合，带动整个〃大豫园〃的战略性渐变，引导豫园商圈市场形象的转变，实现〃大豫园〃旅游功能的优化、强化、深化，逐步提升豫园作为国际性旅游景点的品位和地位。"大豫52.实现人流组合优化的途径改变、优化现有的人流组合豫园商

5、圈现有人流组合的特点:新生代消费群的消费行为特•游客占了非常重要的比重，逗•具有强烈的消费意识，:留时间短，下午四、五点钟以质消费的同时，注重精;的满足•本地消费者年龄层面老化/•追求新奇、时尚、个性I西z原从下T弋中培'・■・、3.宏观经济发展态势：从产品经济到体验经济后匆匆离去Z夜市冷清越力不高吸引当代的新生代消费群，给他们一个来豫园的理由，使之逐步改变对豫园的体验是一种新的价值源泉有差别的竞争地位无差别的体验王国图1:经济价值的递进价木市场被动参与浸入图2:体验王国体验的丰富性最丰富的体验包含了四个

6、领域的各个方面，这四个领域是以处于框架之中的亮点为中心的。因此，要设计一个内容丰富、具有说服力和迷人的体验，不能只选择并坚守在一个领域里。只有在设计中融入了所有的四个领域时，平淡的地方才会顿时生辉。消费者愿意去值得为之花时间的地方，他们愿意在那个地方做点什么、学点什么，也可能是想呆在那个地方获得美的享受。4、大豫园的范围界定一个综合性多功能的商业项目的成功，需要有一定体量的空间来适应各种功能发展的需要，并形成互动的商业气氛。根据惯例，500,000平方米是一个比较合适的范围。因此，本次商业策划中有关"大豫

7、园"的商业定位和相应的业态组合是基于500,000平方米的商业空间这个量化的范围给岀的。大豫园概念下的〃500,000平方米的商业空间"中，〃上海豫园商城股份有限公司"所属的有豫园内圈（即传统景点所在的中心区域）、城隍庙广场和豫泰基地，其余土地分散在其他业主名下，有的已经有了较为明确的开发定位，有的尚无定论，有的正在调整中。这里提岀的〃500,000万平方米的商业空间〃只是一个量化的概念，其中所包含的业态类型及其组合比例，为〃大豫园"战略性渐变的目标状态，由于种种不确定性因素的影响,不确定其具体的位置分布

8、。本次商业策划对"大豫园"概念的诠释，将有利于业主形成"大豫园"商业改造计划的明确思路,并以次作为切入点，作为与政府部门有效沟通的载体。5、’‘大豫园”商业规划的中心思想经过了产品经济、商品经济、服务经济，时代迈向了体验经济。本次商业策划的中心思想，即要将"体验经济〃的概念弓I入传统豫园商圈的商业改造计划，创造〃老豫园"的〃新体验"［领悟传统,感受时尚,开阔视野，丰美人生］这将是一个人们发现快乐和知识的地方。旅行者在这里领悟传