产业地产-打造金融加开发的复合平台

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1、地控产业地产产品线汇报目录一、产业地产产品线方向选择二、产业地产产品线战略规划战略目标与定位三种模式基金方案团队构建与组织进化五年规划三、决策需求住宅城市综合体商旅文养老地产其他发展中……产业地产地产控股的”全产业链，多产品线”的战略格局，可以给投资人不同的投资产品，不同收益的组合选择，并且平衡市场风险。背景（1/2）方向选择美国REITs市值美国工业Reits总市值约2300亿美元新加坡工业Reits总市值约31亿美元新加坡REITs市值作为产业地产分支的工业物业，已成为成熟基金市场重要的组成部分。从发展看，产业地产有巨大的空间，是稳定和不可或缺

2、的细分市场；也是全产业链发展的重要一环。广义概念：以一种或多种产业形成核心，复合相关配套需求（住、商、娱乐等），带动片区的综合发展。扩大产业地产搜索范围，寻找价值链更高的投资方向和产品组合：在现阶段，产业地产可以扩展范围，发挥拉动效应，为集团获取更多优质土地资源；并通过地产开发能力的嫁接，获取更理想的收益组合。物业价值较低工业楼宇为主的业务（产业地产狭义概念）发展周期较长基金化主题化专业化(不适宜作为短期启动方向）狭义概念：以产业为依托，发展工业业楼宇、仓储、研发用房等专业型物业。背景（2/2）方向选择产业地产目标方向选择四项原则：具有较好的盈利能

3、力具有快速复制能力；能提供获取成片低价优质土地机会；符合产业地产未来行业发展趋势的业务，抢占市场先机；产业价值链市场物业价值高低产业服务链发展空间大小生产制造空间研发办公空间孵化空间计算/后台服务空间产业科技新城商贸交易中心复合科技商务园区物流仓储空间聚焦生产性服务业与商贸流通服务业相关产业地产发展机会，我们聚焦下述方向：方向方向选择生产性服务业（主题商务园区）产城一体开发（复星科技城）商贸物流业（商贸综合体）目录一、产业地产产品线方向选择二、产业地产产品线战略规划战略目标与定位三种模式基金方案团队构建与组织进化五年规划三、决策需求投资开发平台基金

4、管理平台复星产业地产基金管理复星产业地产资本控股（星泓资本）复星产业地产项目运营管理因产业地产项目的复杂性与特殊性，前期将成立投资开发平台，承担大型项目控制、重点项目运作、业务合作等职责。在基金获得项目之后，接受委托负责项目建设管控与运营管理。根据投资方向分别设立不同主题基金：主题商务园区发展基金（短期）商贸综合体发展基金（短期）产业综合体发展基金（中期）通过主题化、专业化、基金化的运作，以模式创新、产品创新作为动力，打造金融+开发复合的产业地产综合性投资集团，持续贡献资产管理收益和开发利润。目标与平台战略目标与定位复星产业地产资本控股（简称星泓资

5、本）合作伙伴AGP(Ltd)投资人LP股比50-100%股比0-50%有限合伙基金1基金管理公司（Ltd）基金管理委托（2%）开发建设公司（Ltd）实现收益目标，根据分配方案分配利润100%控股100%控股若A股比为0，则为复星产业地产单独GP代建收取总投资3.5-4%开发建设委托实体项目全资、控股或者参股前期运作、锁定项目；管控建设运营；代建合作接口2合作接口1运作构架技术支持项目资源品牌团队品牌案例产品设计基金募集项目投资和退出利润Carry利润战略目标与定位商贸综合体CommercialandTradeComplex主题商务园区Themati

6、zedBusinessPark产业综合体IndustrialComplex123三种模式主题基金ThematizedFund类型内容案例西南商贸城、华南城、广州国际轻纺城等商业模式以专业批发交易为核心，集聚经营户多、周转率大的市场群，配套仓储、会展、办公、酒店、公寓、城市公建等设施，打造功能与软件全面升级、专业市场与电子商务完美融合的商贸综合体盈利模式出售商铺及配套设施+核心物业持有出租（打包出售）+专业市场物业管理收入合作对象地方政府、行业协会、商会、大型专业市场经营者、行业龙头企业募集对象原有专业市场经营者、商户、生产厂商、经销商、代理商，机构

7、投资人、高净值人士等区域选择区域选择聚焦经济增速相对较快、发展潜力较大，但现状专业市场总量相对较少的中西部地区，优先级一是区位交通条件良好的城市新区，优先级二是现状商圈的升级改造风险点销售风险、运营风险和商户风险1.商贸综合体：摘要三种模式项目内容销售、租户或服务对象定价策略营销模式商贸城开发与运营批发类交易市场商铺的开发与运营主要集中在地级市的新区，城区人口100万以上，辖区、县人口500万以上，区位、交通良好租户：原有专业市场经营者、商户、生产厂商、经销商、代理商销售对象：商业经营者及相关投资者等自有物业通常与租户采用“固定租金+年度递增”的方

8、式确定各年度的租金，部分租户按营业额一定比例抽成销售部分综合考虑当地物业价格及潜在投资者意向调查依据复星的品牌影响力，与工