2012年6月16日池州龙登房地产开发有限公司·凤凰城2012年下半年营销策略报告

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1、池州龙登房地产开发有限公司·凤凰城2012年下半年营销策略报告2012.6.16前言国内楼市调控依旧，三四线城市刚性需求已开始逐步释放，产品及售价已成为当今市场取向的重要砝码，各家开发公司均寄希望于本波回暖纷纷摩拳擦掌…如履薄冰的行业背景，如此纷繁杂乱的市场激战，挑战与机遇并存，我们如何破出重围？！目录Part1：项目市场研析Part2：项目营销诊断Part3：营销推广策略Part4：后期销售计划Part5：阶段执行计划Part1项目市场研析Part1项目市场研析Part2项目营销诊断Part3营销推广策略Part4后期销售计划Part

2、5阶段执行计划一、宏观市场简析池州市目前楼盘比较多，在建在售项目参差不齐，市场尚未完全规范，以牺牲价格换取销量的操盘手法仍屡见不鲜。目前，整体市场呈现如下特点：近期所推楼盘户型基本是三房二厅、两房两厅，面积集中在80——130㎡之间，从各月统计数据来看，90—110平米之间的小三房销售情况比较好。购房主力人群为从私营企业主、公务员、高级白领、企业中高层管理人员逐步转变为周边乡镇外出务工及企业普通员工等刚性需求的中低端客群；由于户口限制以及贷款政策的调整，大量限制了周边城市客户在池州置业的脚步。未来市场供应趋势简析：主要集中在城东区。随着

3、经济开发区的发展，池州市“十二五”计划的纲要落实，此片区内住宅项目的不断成熟，池州市民对此片区的青睐日益增长。城南区域，近一年来的土地供应情况，决定了城南房地产市场为池州的主要战场，竞争压力也会加大。城西的超级大盘“万成·香格里拉”不管物业档次还是目前4000元/㎡的均价，都将在近年内占据市场。城北区域，随着政府一些政策的变化，池州国土和规划的政策调整，并提出“开发沿江一线，保护腹地一片”和“池铜一体化”脚步的逐步加快，决定了未来土地必将按此思路供应，城北往东方向将会是池州地产市场的发展方向。月份1月2月3月4月5月销售量（套）2005

4、50440450490总体而言，市场成交情况欠佳，虽整体楼市无大的波动，但市场各盘暗线竞争较为激烈，均希望抢占相对有限的市场份额，后期一场白热化的客源抢夺战正在酝酿中…2012年池州市1—5月份住宅成交量一览Part1项目市场研析Part2项目营销诊断Part3营销推广策略Part4后期销售计划Part5阶段执行计划二、地方微观市场池州市6月份即将开盘项目由于2、3、4、5月成交量平稳，6月约有4个项目计划开盘推出新房源，这些项目均经过了较长时间的蓄客。据池州房地产交易网初步统计6月份有开盘计划的项目多达8个，6月份的池州楼市又将上演各

5、开发商疯狂抢客的局面。6月新推盘项目汇总，如右图。：1月2月3月4月5月总计推量（平方）5500020000450007480068000约80万方（加上去年总剩余量）去化量（套）2005504404504902130库存量（套）58万平方米（4673套）价格（元）473044804410434044502012年上半年市场小结由上述数据可看出2012年上半年池州房地产市场推量在不断的增加，去化量趋于平稳，由于3月、4月份站前区碧桂园、高速地产推盘大量的小高层推向市场，各发展商为争夺客户都以价格带动销售。6月份由于开盘项目较多预计市场将

6、增加700左右套新的房源，物业类型以小高层为主，面积主要集中在80—110㎡，实际成交均价预计4300元/㎡。2012年上半年市场销售状况分析Part1项目市场研析Part2项目营销诊断Part3营销推广策略Part4后期销售计划Part5阶段执行计划三、竞品楼盘细述项目名称：水木清华地址：百牙中路9号建筑面积：10万㎡物业形态：小高层、多层开发商：池州科缘置业有限公司物业：深圳市城投物业有限公司池州分公司均价：小高层：约4800—5500元/㎡，多层：约5600元/㎡当期优惠：一次性付款98折，按揭付款99折。销售情况：2栋多层于20

7、11年7月开盘，已于当年去化完毕，现在售小高层；12月份开盘在售1#（6+1多层）、2#（9层）楼90—130㎡房源，共计60多套，剩余20套左右项目简介：水木清华小区建设用地位于池州市中心城区，占地面积5.47公顷，现已完成方案设计，景观设计将依托池州深厚的文化积淀，结合自然和气候条件，采用先进的园林景观技术，营造精在体宜，卓与良木的经典住区景观。项目诊断：该项目销售中心设于青阳路上，人车流量较大整条街的沿街大牌对项目宣传起到一定的帮助项目位置优势明显贵池区水木清华Part1项目市场研析Part2项目营销诊断Part3营销推广策略Pa

8、rt4后期销售计划Part5阶段执行计划三、竞品楼盘细述项目名称：滨江名城地址：位于主城区的北部，东至金融大厦，南临清风路建筑面积：14.75万㎡物业形态：高层、商业开发商：池州永华房地产开发有限公司物业：