弘瀚凤凰城营销策略报告

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1、TO:SJxl®城HONGHANPHOfNXXCITY弘瀚地产弘瀚•凤凰城营销策略报告衡水智盛房地产顾问有限公司一、项目认知和SWOT分析二、营销策略1.产品分析结论及定位2.营销总思路及策略分解三、分线索营销执行1.销售背景说明及执行线索总纲2.品牌推广线3-区域炒作线4.产品呈现线5.客户积累线6.后续客户工作重点四、销售计划与推广费用计划、项目认知和SWOT分析本项目位于衡水市路北区大庆路和中心街交口以南位置，铁路线以北区域，交通较为便利，市政配套较为齐全。目SWOT分析一)优势1)衡水路北区近几年项目逐渐

2、增多，改善了前几年路北区的破旧现象，呈日新月异景象，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。市场细分如下：a、近几年衡水市房地产发展迅速发展起来，衡水呈现购房热，但市场明显供大于求，不过但有一定的区域市场需求；b、周边天鸿尚都等项目市场投入，使得该大庆路成为路北区购房者选择的重点区域之一；c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中档楼盘。凤凰城户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有

3、效需求不足。如果凤凰城一期销售采取青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。1)路北区板块楼盘云集，已经同南部板块一样，成为身份、财富的象征。凤凰城一期应借此概念，实现品牌形象的塑造。4)2)同样本项目具有一定的交通(大庆路、榕华大街)、教育(九中等)等优势。项目中上千株的梧桐社区亦将是非常重要的卖点,是体现项目品质的重要一方面o5)本项目的户型面积区段最大满足市场刚性需求，抓住购房心理和动机，引导被购买。一)劣势1)衡水市房地产发展自始自终，路北区发展就不及路南区发展速度快，本案的消费

4、者购房圈大部分局限于路北区消费者;2)在初步给购房者第一认识就是离火车线较近，担心噪音问题，在销售宣传中以规划中的公园去弱化。三）、机会1）近几年路北区的改造步伐加快，大大改善了该区域生活居住环境，该区域购房受关注度越来越高；2）拥有的共生环境和区域性居民换房，首次购房的刚性需求，加以合理的宣传引导，都将会促进项目的销售。四）威胁1）周边楼盘云集，大庆路附近，客户分流，竞争激烈。2）整个衡水市场楼盘达100多家，巨大的市场压力和需求的多样性，都将有可能会阻碍项目的销售。二、营销策略1.产品分析结论及定位比较其他项

5、目而言，产品没有优良的外部景观资源；但处于人文氛围浓郁的路北区，享有内环线城市精华价值和价值预期;项目是集合了弘瀚国际化精英团队创作理想的人居社区，属于典型中档舒适型产品定位；凤凰城，一种弘瀚生活表述；产品中充满人文关怀气息，在细节上具备优势：医院、自由布局、站北广场、首家社区图书馆、宽景叠错花园、家庭共享空间、梧桐园林等，具备一定优越性和创新点;认可弘瀚及项目的客户层面具备亲文化底蕴和项目价值内涵所在;项目物业定位:路北核心住区◎文化馆上层建筑才虫特的市场竞争占位;表明产品核心卖点：路北内环线，强调差异性占位：

6、文化馆;项目形象定位:凤凰城，一种弘瀚生活表述强调弘瀚与凤凰城的关系；（万科都可以提万科造）更表明凤凰城是理想主义的作品和生活味的社区;便于后期丰富的延展（打动客户内心，与凤凰城联系起来，与区域内涵结合；便于在会所、建筑、营销中心、园林、规划等产品细节上得到体现和延展），可以统率项目8大价值（生活）观，与弘瀚“与您携手，改变生活”理念结合，丰富弘瀚品牌内涵；作为推广暗线布置。2.发展策略分析根据上文分析及SWOT分析，得到项目营销发展策略：品牌先行——品牌竞争力及延展张力强；——避免后期炒作效果流失；实现外部竞争

7、优势；——容易加入精神层面内容，相应客户心理向往，实现精神层面交流实景展示——入市时机早，但片区形象差；增强市场信心；——可以将弘瀚品牌和项目产品力加以有效展示，突破客户心理防线；——凸出项目差异化：文化馆上层建筑联合炒作强化客户对片区未来心理预期，转移客户对现实坏境的关注度;实现区域价值提升和内环线卖点凸现；高位发力——衡水客户需要同时可以被牵引；——客户来源相对集中，容易受到正面影响，提升心理价位，突破心理价格防线;3.营销总思路及策略分解一中心,双线索思路说明：祈中心：项目定位下的凤凰城价值观（后续提供）祈

8、两条线索：推广线与客户积累线祈关键词：A.品牌推广：以品牌谋定市场是个真理，尽快提升品牌高度，塑造品牌个性，树立客户的品牌忠诚度，使客户对于弘瀚品牌的产品产生预期；B.区域炒作：必须强调路北复兴，联合区域开发商共同炒作，突出城市核心区概念;A.产品形象：在强调产品品质的同时，需要提升产品附加值，将理想的生活空间传达给目标客户，以产品品质为依托，我们的D.诉求才会扎实有力;