第九讲 购房与抵押融资

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1、第九讲购房与抵押融资学习目标1介绍最常用的抵债贷款融资方式并学习主要费用的计算方法。2探讨一个人能买得起多大的房子。3评价把买房当作一种投资的价值。4介绍对房子评价的几种方法。5介绍一种比较租房和买房的模式。第一节抵押融资1什么是抵押融资2什么是住房抵押3什么是抵押4什么是第二抵押抵押融资的概念抵押融资是一种传统的借钱买房的方式。住房抵押是每个月要偿还相同金额的一种固定资产贷款。抵押被定义为一种以还贷为前提条件的.从借款人到贷款人的对资产权利的转移，该权利是由借款人享有赎回权的债务偿还的保证。换句话说，当你以抵押贷款方式购得住房时，房屋的产权实际已经转移给贷

2、款银行，你只能在贷款债务全部还清后才能重新获得对该房产的产权。这种从贷方重新获得产权的权限叫做担保赎回权。因此，抵押实质上并不是一种贷款，而是一种贷款的保证（见下面的列子）。约翰（John）和珍妮特（Janet）夫妇从保罗.埃文斯（PaulEvans）那里购得一处价值20万元的住房。库尔森夫妇首先付给埃文斯先生80000元现金，剩下的12万购房款将以第一抵债的方式贷款付清。抵债人——NovaScotia银行已经同意了他们的抵债要求，也就是说，银行已经允许库尔森以抵押的方式贷款。像许多买房者一样，库尔森夫妇以为他们已经拥有了一所新房子，包括房子的产权。然而，事

3、实上房子的产权归银行所有，库尔森夫妇拥有的只是对房屋占有和使用以及未来赎回产权的权利。抵押交易的双方分别被叫抵押人和被抵押人。抵押人是提供保证以获得贷款的人，换句话就是买房人。抵押人得到贷款，占有房产（但不是法律上所指的产权）。抵押权人就是借钱给抵押人，并获得房产的产权直到贷款被完全清偿为止的贷款人。对于任何一处房屋只能有一次合法的抵押，因为房屋的产权只能被赚让一次。通常，包含房产产权转移的那次抵押被叫做“第一抵押”。第二抵押对于一处特定的房产如果只能有一次合法的抵押（因为房产的产权只能被转移一次），那么第二抵押和第三抵押提供的担保又是什么呢？从前面的讨论，

4、我们应该清楚，当一个人将房产抵押，他就得到一种叫做赎回权（在安全偿还贷款后获得房产产权的权利）的权利。很显然，这种权利也是一种资产，本身也有价值，也可以作为另一种贷款的担保。因此，第二抵押的条款就包含了使用赎回权作为贷款保证或担保的内容。基本概念和术语本金：借款的金额。利息：是借款人因使用贷款人的资金所付的价格。摊还：通过定期部分偿还本金，以逐渐清偿债务的一种方式。摊还期：通过定期偿还本金，以至最终完全清偿债务所需的整个期间。混合还款：每期还款为固定金额（包括利息和部分本金）的还款方式。贷款期：这是以某一特定利率的真正贷款期限。通常住房抵押贷款的贷款期有六个

5、月.一年.三年.四年和五年期。到期日：抵押贷款期的最后一天叫到期日。传统抵押：这一术语是指由机构贷款人，如银行.抵押公司.贷款公司或信托公司提供到款，并且贷款额不超过房产评估价值的75%的第一抵押高比率抵押贷款：是一种贷款额超过房产房产评估价值的75%的抵押贷款。这种贷款方式必须经国家住房贷款机构或私营保险公司保险，保费由借款人支付。保险要以贷款人为受益人，以防其因借款人违约而遭受损失。违约：指没能履行与债务有关的义务（例如：抵押人没能按月偿还贷款）。剥夺抵押品赎回权：指当抵押贷款合同发生违约时，抵押权人所采取的补救性法律行动，以使抵押人丧失对抵押品的赎回权

6、。处置权：当违约发生时，抵押权人（如银行）强行处置抵押房产的权利叫处置权。抵押融资的数学计算抵押融资计算五大要素：1本金2贷款期3利率和计复利的频率。4还款期(通常一个月)。5摊还期例子王先生刚刚买了一套房子。他从B银行获得了利率为7%（每半年计一次复利），金额为10万元的三年期第一抵押贷款。贷款分摊在25年中以按月混合还款的方式还清。王先生每月的还款额是多少呢？在这笔抵押贷款交易中，五大要素分别为：1本金=10万元2贷款期=3年3利率=7%一年（每半年记一次复利），相当于月复利率为0.575%。4还款期=1个月5摊还期=25年或300月答案月还款额为700

7、.41元下面是你从计算器上得到这个答案的过程：10000PV300N0.575I/YCPTPMT答案：-$700.41抵押融资数学计算小结在抵押交易中有五大要素，它们是：本金、利息、贷款期、还款期（一个月、一周等），以及摊还期。所有这些要素都可以很容易地在抵押货款合同中找到。基于这五大要素，我们可以计算：1等值月复利率；2定期抵押还款额；3在任意时间的未尝本金；4当利率或摊还期发生变化时新的还款额（这种变化通常发生在贷款期末）。你能买得起多贵的房子？于很少有人能一次付清房款，所以一个人所能承受的房产价格要很据他所能得到的抵押贷款的多少而言。传统的抵押贷款由银

8、行和信托公司这样的金融机构来提供。金融机构用一定得标