估价立法与管理体制

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1、海外估价立法与管理体制及其启示柴强赵鑫明摘要：国外和我国港台地区没有一部统一的估价法律，但有专门的房地产估价法律；没有可以从事所有估价专业的估价师，许多国家和地区除房地产估价师外，甚至没有其他专业的估价师，即使有，人数也较少，估价专业定位也很明确。美国等一些国家和地区同时存在着多个估价行业组织，估价方面的国际组织也有多个。建议借鉴市场经济发达、成熟国家和地区的经验，重视、加快我国的房地产估价立法工作，各个估价专业应当借鉴发达国家和地区的通行做法，尽快明确自己的专业定位。关键词：国外港台估价立法管理体制通过一些国外和我国港台地区估价行业

2、组织、国内外估价领域专家学者以及国际估价机构提供的书面材料和座谈,我们对美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家及我国香港、台湾地区的估价立法和估价行业管理体制，进行了较全面、深入的调研，在此将有关成果与大家分享，以搞好我们的估价立法工作，理顺估价行业管理体制,促进我国估价行业持续健康、和谐地发展。1国外和我国港台地区估价立法概况1.1没有一部统一的估价法律美国、英国、H本等发达国家以及我国香港、台湾地区，目前还没有一部统一的覆盖各种估价专业的估价法律。德国在联邦层面上，于1991年颁布了一部名称为《评估法》（Bewertungsg

3、esetz,缩写为BewG）的法律。这个法律的名称很容易让人误解，以为是一部适用于所有估价专业和估价目的的法律，而事实上它是一部针对房地产课税估价的法律。1.2有专门的房地产估价法律对于房地产估价，LI本、德国、荷兰、澳大利亚、南非、韩国和我国台湾地区等，有专门的法律。例如，日本将房地产估价称为不动产鉴定评价，于1963颁布了《不动产鉴定评价法》，此外还有《不动产鉴定评价法施行令》、《不动产鉴定评价施行规则》、《不动产鉴定评价基准》。德国颁布了《房地产交易价值估价基本原则条例》(Wertermittlungsverordnung)□荷

4、兰颁布了《荷兰房地产估价法》(DutchRealEstateValuationLaw)。澳大利亚1960年颁布了《土地估价法》(ValuationofLandActI960)。南非2000年颁布了《房地产估价师职业法XPropertyValuersProfessionAct2000)。我国台湾地区2000年颁布了《不动产估价师法》，2001年颁布了与Z和配套的《不动产估价师法施行细则》及《不动产估价技术规则》。除了上述专门的房地产估价法律，在国外综合性的法律中也有一些对房地产估价作了规定，例如，英国的《业主和承租人法MLandlord

5、andTenantAct)、《城乡规划法》(TownandCountryPlanningAct),德国的《建设法典》(Baugesetzbuch,缩写为BauGB)＞《评估法》、《土地购置税法》、《土地税法》、《继承税与捐赠税法》等。1.3房地产估价法律的主要内容日本的《不动产鉴定评价法》共有6章，分别是总则、不动产鉴定士及不动产鉴定士补、不动产鉴定业、监督、杂则、罚则。“总则”一章主要规定了不动产鉴定评价的目的，以及不动产鉴定评价、不动产鉴定业、不动产鉴定评价业者的定义。“不动产鉴定士及不动产鉴定士补”一章分为考试和登记两部分。考试

6、部分规定欲担任不动产鉴定士者，应参加考试，考试共分3次。登记部分规定有不动产鉴定士或不动产鉴定士补的资格者，应向国土厅登记才能正式取得资格。“不动产鉴定业”一章规定欲经营不动产鉴定业者应向国土厅或者都道府县登记。登记的有效期间为3年，期满后如欲继续营业则需要重新登记。不动产鉴定业者如果其本身不是不动产鉴定士，则必须在其事务所聘请1人以上专任不动产鉴定士。不具备不动产鉴定士或不动产鉴定士补资格者，不得从事不动产鉴定评价行为。“监督”一章规定了行政监督的具体内容。“杂则”一章主要规定为举办不动产鉴定士考试，设置考试委员会。“罚则”一章规定

7、对不动产鉴定士或不动产鉴定业者的不当行为，给予各种不同程度的拘役或罚款。德国的《房地产交易价值估价基本原则条例》对房地产估价的有关概念、估价方法选用、估价所需参数的推导、具体的估价方法等作了明确规定。特别是德国的《建设法典》，它是关于建设方面最高层次的法律。依据该法典，德国在市和县的范围内建立了估价委员会，由它授权搜集、发布土地价格数据并且承担公共的土地估价。《建设法典》还规定，由估价委员会负责收集交易案例。我国台湾地区的《不动产估价师法》分为总则、登记及开业、业务及责任、公会、奖惩、附则6章，共46条。其主要内容如下：1.不动产估价

8、师资格只有经考试及格才能取得。如该法第1条规定:“经不动产估价师考试及格，并依本法领有不动产估价师证书者，得充任不动产估价师。”2.不动产估价师执业还需具有二年以上的估价经验，并应设立事务所。如该法第5条规定：“领有不动