深圳河源DD庄园项目

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1、2013年中原集团赢销大赛最佳顾问项目河源DD庄园项目深圳中原顾问事业部苏越Shenzhen2013.7撰写提纲建立假设项目难点总结定量分析谁来爱我怎样发生关系我是谁实用性分析OLAP模式建立目标与现实之间的边际条件？假设前提（1/2）：市场消化周期未能达标目标：年完成额“保8争10”最低量化目标：别墅200套或公寓2000套按照市场主力去化区间：别墅套均200㎡，公寓套均50㎡期望单价：别墅均价2万/㎡，公寓均价0.8万/㎡区位：广东省河源市源城区南部，距离市中心20分钟车程总占地：4.7平方公里（6900亩）用地性质：综合类目前配套投入已

2、达到15个亿，整体配套投入将超过100亿，一期包括2个主题酒店、一处温泉、一个水上乐园、一个18栋的高尔夫球场…市场去化换算：常见别墅物业类型别墅公寓合计单项目最高年去化（套）100600500套均面积（㎡）20050——期望单价（元/㎡）200008000——金额（亿元）最低目标占比（%）4650%25%75%2假设前提（2/2）：价格真空需要填补碧桂园东江凤凰城别墅均价：0.9万元/㎡别墅年去化：50套高层均价：0.4万元/㎡高层年去化：1098套万绿湖国际公寓别墅均价：2万元/㎡别墅年去化：2套公寓均价：0.8万元/㎡公寓年去化：300

3、套DD庄园（本案）别墅期望均价：2万元/㎡别墅年去化：100套公寓期望均价：0.8万元/㎡公寓年去化：1000套价格真空：0.4~1.1万元/㎡思考：建立假设作为一切分析的逻辑起点思考2：降低价格是否可行？低于河源市场价格天花板，成为一个浪费资源投入的项目，显然无法接受思考1：降低目标是否可行？前期的开发投入决定了目标不可能降至现有市场水平；Q：现实与目标之间的辩证关系合理性假设：跳出区域外，主抓珠三角客户群体12“外区域”不等于“全区域”：指定区域外销，锁定珠三角重点城市？对于珠三角的高端客户基数而言，项目体量不存在消化问题，推广成本也得以

4、适度控制3C思考：低溢价能力的封闭市场环境下，高端市场供大于求，项目在区域内无竞品，要实现远高于现有市场溢价能力，需侧重“3C”中客户层面进行突破，跳出外区域开发方向思考大范围外销是否可行？广西北海：点数最高的从6%到12%不等，6%-12%给二级代理商海南：也是5%到6%，甚至更高8%在深圳，开发商的利润率通常为15%单纯依靠外销，现金流不堪重负，路在何方？撰写提纲建立假设项目难点总结定量分析谁来爱我怎样发生关系我是谁实用性分析OLPA模式市场上验证该假设存在的难点？仅仅知道客户来源还不足够回到市场上阻碍这个假设实现的难点在哪里？如果

5、说旅游地产是与客户的邂逅那么还需回答3个问题我是谁？谁来爱我？怎样发生关系？?=Part1.我是谁：想喝牛奶，就一定要把奶牛买回家吗？干了10多年地产，总在拿地之初被要求投入许多公建配套，我觉得自己是在为政府打工——某发展商老板“奶牛”对于外区域置业的重要性：配套投入是使用价值的重要载体，以依赖深圳客户的巽寮市场为例，客户对于外区域置业的风险意识不可低估1500000000+600000000DD庄园华润小径湾金融街巽寮湾中航元屿海万科双月湾碧桂园十里银滩南昆山养生谷光耀全球候鸟首期配套投入100亿+整体配套投入保利生态城典型项目3%占整体配

6、套投入比例商业街、酒店17平方公里正式拍下，不足对外宣传的一半帆船会、岛、教堂五矿哈施塔特小镇商业街高尔夫球场、酒店温泉酒店酒店、平整沙滩规划酒店23%66%95%别墅年去化率公寓年去化率高层年去化率巽寮像一个搔首弄姿的少女，她竭力的卖弄风情可是无人理睬——合正东部湾的老板巽寮别墅去化难，新兴旅游地产区域成为血拼性价比的卖场，“下一个海南”兑现遥遥无期占有着一线海景资源，借房地产巨头争相涌入之名，行第二、三居所之实，究其根源，在于区域投资价值尚未兑现之际，物业本身缺乏使用价值作为刚性载体，巽寮片区别墅总价最低400万元，这考验高端客户的风险意

7、识与其他投资渠道的权衡当你在以下区域花费300万，可以“买”到什么？在河源花300万，你可以“买”到一个别墅社区，一个高尔夫练习场、一片湖（江）景和山景在巽寮花300万，你可以“买”到2套度假公寓，一个大社区，一片海景，一个五星级酒店在珠三角其他区域花300万，你可以“买”到一处温泉、一个度假酒店、一个3A/4A级风景区在广、深花300万，抱歉，除了刚需和首改你什么都买不到在我们项目只用花300万，你除了可以“买”到山、温泉、湖、河道之外…你还可以“买”到1所知名国际学校、2个度假酒店、1处最前沿的分子医学检测中心、1个水上乐园、1座宝刹、1

8、个奥地利小镇、1处文创产业基地、1个金融外包港、独1无2的庄园生活…我们得出这样的结论：我们的核心竞争力是：相较珠三角其他旅游度假项目，在拥有类似价值的同时还将