牛铒天润福熙大道策略思考2012-OK

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1、——天润·福熙大道阶段营销推广思路——牛鉺国际地产广告2012-3-23颠覆，或者被颠覆公元前203年，项羽被困垓下，夜闻四面楚歌，大为惊诧。于是连夜破围，三战三胜，杀敌数十百人。及至乌江，以为“天亡我”，因而放弃抵抗，在江边自刎，从此江山，便被刘邦白白捡了去。大家都知道，这是著名的垓下之围。一念决成败假如当时项羽决定渡江，也许历史就此改写，——没有刘邦，只有项王天下。一念之差，天翻地覆。没错，今天的我们恰似四面楚歌，但胜败的决定权，还在我们手里，只要雄心尚在，仍可一击破围！推广背景上篇似闻楚歌声：市场不容乐观2012年3月15日国务院总理温家宝在记者发布会上讲话，目前房价还远远没有回到合理价

2、位，合理的房价应该与居民的收入相适应，与投入以及合理的利润相匹配。调控不能放松，如果放松将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。先看高层的态度项目发证日期2月20日~2月25日2月26日~3月3日3月4日~3月10日3月11日~3月17日成交均价（元/㎡）前期签约均价（元/㎡）签约平均套面积招商嘉铭珑原2010-11-20————01247.6734622326492011-6-22——222186.972724730774保利中央公园2011-8-193354127.7639492391072011-12-7——3119151.954104641719太阳公元

3、2010-10-30————11180.155567654494红玺台2010-7-30————————————57271东湖湾2010-9-23————————————318352011-9-42653157.633509935574华贸城2010-9-29-1——————————26053华贸铂金墅2011-9-6————————————35121润泽公馆2011-9-183110113.802364525083润泽悦溪2011-3-21347693.192648730848世华泊郡2011-5-140376102.4222593242962010-11-5741615106.602255

4、524042筑华年2011-5-1551365129.512294624245中铁花语城2011-6-281——————————245492011-10-1127794.952473727850再看对手的搏杀》》板块内项目，如润泽悦溪、世华泊郡等竞品签约价均大幅下滑，以价换量现象明显，易拉动价格战。搜房网首页通栏+网络链接拉页焦点网首页按钮竞品线上推广，纷纷出兵新浪网首页按钮》》竞品广告分散在搜房、新浪、焦点三大网站，均在释放降价信息3.11-3.17来电量总计172组，其中有效56组；周来访总计187组，本周认购10套，成交率为5.2%。自3月8日释放特价信息，共认购23套，无签约。》》1、

5、从特价房推广至今尚无签约，今后工作应加大力度促使认购客户签约，提升签约率；2、可以看到，成交与到访总比例即成交率极低，后续工作中，将争取提高客户来电量及到访量。本案特价房，现状堪忧挑战：垓下之围两会结束，上半年房地产调控已定调，在持续压力下，市场观望情绪将进一步高涨。随着北京大市场大幅下调价格项目的增多，本案周边项目楼盘已纷纷推出打折优惠牌，加大推广力度这将在很大程度上导致部分认购未签约的客户产生退房意向。解决方案下篇霸王何以翻身？挑战垓下之围，本案着重解决以下2个问题：1：如何抓住已有客群，提升签约率？2：如何增加来电来访量，快速销售？问题1：如何抓住已有客群，提升签约率？破釜沉舟：客户迟疑

6、，签约难行，其实购买更多是一种冲动行为，我们必須增加客户紧迫感，缩短客户思考时间，让其冲动时一击拿下。因此，我们建议逼签政策！一、信心承诺承诺内容：在合同内明确标识，2年后，如果房价低于客户当初实际购买价格，开发商按当初原价收回。目的：鉴于政策影响，客户观望情绪愈浓，出手更加谨慎。通过承诺，打消客户担心房价下跌顾虑，促成销售。“保证你稳赚不赔”二、紧迫感逼签“小步快跑，紧迫盯人”拿出魄力，对原已认购的客户必须设定最终的关门节点，营造卖场紧迫感，缩短签约时间，快速回笼资金；对未售出的房源再次进行优劣势的梳理，换一种形式重新面向市场，吸引下一波客群。二、噱头活动豪宅的大手笔限时签约送奔驰一辆奔驰摆

7、在现场：签约即有机会免费开走它！来访当日直接签约的客户，即可参与每月抽奖活动，最高奖项为奔驰汽车。目的：与奔驰代理公司资源合作，通过买房送奔驰形成噱头吸引客户关注，让客户感受到超值特惠，从而提高直接签约率。推广配合网络通栏文字规划：A、国奥核心122-251㎡精工九礼华宅B、买房送奔驰给豪宅再添豪气C、限时抢购2012仅此良机VIP:84956688①网络软文主题：1、买房送奔驰，福熙大道2012