房地产市场调研教程101019 付琦

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1、房地产市场调研付琦先生中国房产信息集团·上海事业部研究总监高级分析师2010年10月2005年，一位房地产“专家”在中央电视台接受采访表示：“上海房价将跌50%”。主持人问为什么？回答：“上海房价太高了，我上海的亲戚打电话告诉我，陆家嘴旁边均价卖到6万，五角场均价到达1万五。……”2010年2月25日，国家统计局公布《2009年国民经济和社会发展统计公报》：去年我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格则下降0.6%。房地产市场调研是房地产从业人员一切工作的基础！内容页码一、房地产市场调研的基础知识3

2、二、如何做好市场调研12三、如何运用调研结果18目录Contents房地产市场调研基础知识什么是房地产市场调研？有哪些分类和原则？又有什么使用界限？什么是　市场调研？是去售楼处拿楼书？是去售楼处问售价？是拿着调研表去把相关字段填满？有目的、有计划、系统地收集房地产市场／营销等方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，为管理决策、制定规划提供可靠依据。市场调研=市场调查+分析研究市场调研无处不在！淘宝网购物打游戏交通出行……房地产市场调研的特征？调研内容的广泛性拿地阶段城市进入阶段项目定位阶段项目施工阶段项目销售阶段城市进入研究分类市场风险评判

3、分类市场研究土地咨询项目可行性分析项目定位开发经济测算项目周边区域研究最佳产品策略竞争市场监测营销策划咨询项目诊断及优化竞争市场监测营销策划咨询竞争企业监测住宅商业办公……调研开展的目的性调研信息的变化性房地产市场调研的分类？按调研目的分应用性调研：为特定目的、特定的应用领域进行的调研。如高端产品调研、首次置业调研等。基础性调研：为现有理论或概念提供进一步证明，短时间内不能直接应用于实践。如行业发展趋势、周期性变化理论等。按资料来源分实地调查：在制定详细的调查方案的基础上，直接地向被访者收集一手资料、信息，进行整理分析，形成调查报告。文案调查：也叫二手资料分析，是通过收集已

4、有的资料信息，加以整理和分析。比如运用网络信息，他人的研究成果等。按调研对象分消费者调查：针对房产购买者或者潜在购买者的调查。非消费者调查：指对房产消费者以外的主体进行调查。如楼盘、企业等。房地产市场调研的原则？客观性：调研人员应具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的确切信息，正视事实，接受调研的结果。科学性：应运用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据。从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的信息资料。道德性：市场调研会涉及四方面的主体，调研人员、客户、研究对象、被访者。不能欺骗、不能强迫接受、不能侵犯隐私。房地产市场调研

5、的方法？小组座谈法德尔菲法电话调查法面访调查法网络调查法现场调查法房地产市场调研的使用界限？缺乏调研资源结果毫无用处错过合适时机已经做出决策信息已经存在调研成本过高如何做好房地产市场调研明确调研目的，严谨调研策划，客观采集信息，科学研究分析房地产市场调研策划流程调研目标明确调研方法选择调研组织设置调研规模控制调研问卷设计调研计划书房地产市场调研实务图识别问题和需求确定调研目标生成调研设计方法选择组织设计样本选取流程控制问卷设计收集数据现场实施汇总信息拾遗补缺报告撰写清楚调研内容运用调研手段如何做好　楼盘调研？调研内容项目周边调研项目内部调研配套交通景观广告售楼处包装／销售员

6、配置项目销售状况样板房设置／装修情况产品规划复旦大学新江湾校区同济第一附中本溪路幼儿园复旦科技园小学中福会幼儿园上海音乐学院附中极限运动中心生态展示馆知识商务中心本项目配套本项目轨道交通临近轨道交通三号线、八号线以及规划中的十号线，其中三号线已开通，八号线将于2007年底通车。轨道交通三号线殷高西路站距离本项目2.5公里；轨道交通八号线市光路站距离本项目4公里；轨道交通十号线殷高路站与本项目一路之隔。公共交通五角场拥有近20条左右的公交线路，通往人民广场／外滩等区域，是目前居民的主要出行工具。自驾出行翔殷路隧道，中环线以及逸仙路高架可以快速通往市中心及浦东。轨道交通３号线轨

7、道交通１０号线轨道交通８号线殷高西路站殷高路站市光路站翔殷路隧道逸仙路高架公交枢纽交通生态/市中心唯一生态城区50万平米绿化景观。6公里景观河道和排水河道。生态走廊、新江湾城公园等景观。景观项目形象识别系统应用在道旗／高炮／围板／售楼处纸杯、纸袋等广告调研内容项目周边调研项目内部调研配套交通景观广告售楼处包装／销售员配置项目销售状况样板房设置／装修情况产品规划售楼处包装／销售员配置销控台布置洽谈桌(椅）材质和放置位置沙盘销售员是否有统一制服男女销售员比例销售员专业水准是否善于引导需求售楼处包装／销售员配置项目销售状