房地产开发流程及投资拿地基础知识

《房地产开发流程及投资拿地基础知识》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、房地产开发流程及投资拿地基础知识融创广深区域投资发展中心2017年5月目录一、房地产项目开发流程二、土地获取方式三、项目分析四、投资测算一、房地产项目开发流程前期可行性研究1、地块信息收集整理；2、投资可行性研究；3、取地策略方案。1、招拍挂项目报名、缴纳竞买保证金；2、参与竞买报价竞得土地；3、签订成交取得土地确认书；4、签订土地出让合同；5、缴纳地价款及税费。1、发改委投资项目立项备案；2、建设项目选址意见及预审；3、取得《建设用地立项、备案规划许可证》；4、取得《国有土地使用证》；5、项目启动会1、方案设计；2、扩初设计；3、施工图设计；4、取得《建设工程规划许可证》；规划设计

2、5、取得《建筑工程施工许可证》。工程建设1、工程招标采购，签订各类工程施工合同、监理合同；2、进场开工。预售1、达到预售条件取得商品房预售许可证；2、开盘销售。竣工验收1、主体封顶；2、竣工验收备案。售后服务1、毛坯入伙；2、物业管理服务。一、房地产项目开发流程1、房地产开发全流程涉及的主要部门发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、水务局、供电局、房管局2、房地产开发过程从政府部门取得的主要证件（1）《建设用地规划许可证》（2）《国有土地使用证》（3）《建设工程规划许可证》（4）《建筑工程施工许可证》（5）《商品房销售(预售)许可证》一、房地产项目开发流程3、运营节

3、点以目前市场主流住宅产品，一层地下室，30层高为例：4个月6个月2个月12个月6个月拿地开工预售主体封顶竣工验收交付入伙（1）分期开发一般原则：控制在10万平方米左右为一期。（2）不同城市、不同产品预售条件不同。本次举例住宅预售条件为三分之二楼层。（3）取得施工许可证为开工节点，前期开展地勘、三通一平、临水临电等工作。（4）一层地下室3个月，两层增加2个月。（5）施工进度遇春节增加1个月，北方城市冬季需延长。（6）主体封顶后，外檐4个月、室外配套2个月、景观工程3个月、室外配套完成后5个月毛坯竣工验收。精装修额外增加6-10个月。二、土地获取方式（一）招拍挂1、典型招拍挂：政府通过土

4、地交易中心公开的招标、拍卖、挂牌方式出让国有经营性用地使用权。2、定向招拍挂：与政府签订前期一级开发委托协议或者带产业项目投资协议，设定排他性竞买条件后挂牌出让。3、政府收储后挂牌：原土地方与政府签订收储协议，约定土地出让金收益分成，在公开市场挂牌出让。（二）资产收购1、直接收购土地后地上建筑物。2、收购在建工程。（取得土地后投资额达到总投资的25%方可转让）二、土地获取方式（三）股权收购1、民营或私营企业股权转让从项目公司现状股东方收购其持有的股权，股权收购价直接支付给原股东，股东为自然人的需收购方代扣代缴个人所得税，税率20%。2、国有企业股权转让（1）须在产权交易所公开招拍挂转

5、让。（2）基本流程：取得国资委批复，清产核资、审计评估、股东会决策、申请挂牌。3、增资扩股通过对项目公司增资的方式成为新股东，增资款直接支付至项目公司账户。4、土地作价入股原土地使用权人将持有的土地作价入股至项目公司，土地作价入股形同销售，需以市场评估价计算增值税及附加、土地增值税、所得税。项目公司取得土地后需缴纳契税。二、土地获取方式（四）城市更新（三旧改造）1、旧村改造（1）主要指城市规划控制区范围内的城中村。开发商与村集体股份公司签订合作协议，开展城市更新立项报批、专项规划审批、开发建设。对原村民及集体物业进行拆迁补偿。（2）需公开选择合作主体，对合作主体的开发资质、开发经验等

6、有一定门槛。（3）需经过村民代表大会或股东大会表决。2、旧工业区及旧商业区改造（1）已建成的旧工业厂房、旧商业用房，开发商与原主体签订合作协议，直接收购现状物业进行城市更新立项申报，或与原主体合作通过拆赔的方式取得项目土地。（2）更新方向有限制，一般根据控规要求，更新后仍以工业、商业为主。3、旧住宅区改造（1）指老旧的住宅小区，权属人较多，需取得90%以上业主同意。（2）拆赔难度大，周期长，存在钉子户风险。二、土地获取方式招拍挂土地竞买流程获取项目资料竞买报名竞价签订成交确认书1、政府发布招拍挂1、根据挂牌文件要1、网上挂牌的在网1、在最高授权价以公告；求，准备报名材料；上交易系统进

7、行报价；内获得土地；2、分析地块位置、2、网上或现场提交2、竞买时间截止前，2、签订成交确认书；土地性质、规划条件、材料原件及复印件，未达设定的最高授权3、签订土地出让合竞买底价、竞价规则、确认报名资格；价价前按竞价规则自同。截止时间等信息。3、缴纳竞买保证金，由出价；4、未竞得土地的买3、获取挂牌文件；取得竞买资格；3、竞价，未达最高家办理保证金退还手4、分析报名条件是4、网上挂牌竞价的授权价前如无其他买续。否满足，规划限制条取得数字证书，现场家出价，则