企业独栋投资风险和建议

《企业独栋投资风险和建议》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、行业专题研究报告2014年第2期1企企业业独独栋栋投投资资可可行行性性分分析析创新研发部2014年3月1/9行业专题研究报告2014年第2期创新研发部目录负责人:曲晓燕一、企业独栋市场概况.....................................3行业研究组（一）企业独栋简介...........................................3（二）企业独栋开发特点.......................................3王和俊、郑婉新（三）北

2、京企业独栋市场情况...................................5安志鹏、张欣怡二、企业独栋投资机会分析.................................5市场研究组（一）工业用地价值严重低估，未来存较大升值空间...............6吴娜、杜春越（二）企业独栋以出售为主，可通过销售回款实现退出.............6沈苗妙（三）企业独栋专业难度低，无后续管理之忧.....................6创新研究组（四）性价比高于商业写字楼，具有

3、竞争优势.....................6王和俊三、企业独栋投资风险及应对措施...........................7产品研究组（一）企业独栋开发具备自身特点，交易对手经验需为合作必要条件.7（二）政策支持力度决定项目能否出售和分割转让，仅选政策支持的项目董文龙、孙权.............................................................7（三）产业聚集、政策优惠和交通便利程度决定去化速度...........7研究报告系列

4、（四）工业地产可抵押但变现难度大，抵押率宜低不宜高...........8重大交易对手研究（五）销售限制延后投资退出时点，信托期限须覆盖开发及去化周期.8同业创新产品跟踪（六）抵押处置问题致银行资金难以进入，流动资金需求宜早做安排.8信托市场跟踪月报（七）预售及销售不同于住宅，资金监管需要作出相应改变.........8金融同业研究行业专题研究创新业务研究宏观研究政策解读2/9行业专题研究报告2014年第2期摘要：工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整的商业市场。随着这两年工业投资基金的兴起

5、，特别房地产市场宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，风险不断暴露的情况下，房地产市场投资者都在积极寻找新的投资机会，再加上目前工业用地价值严重低估，未来获得价值重估的空间较大，因此越来越多的民营和海外资金逐步向工业地产转移。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中主要包括工业制造厂房、物流仓库及工业写字楼等。短期看，企业独栋这类工业写字楼以出售为主，投资期限较短，无后续管理之忧，具有较高的性价比，是我们试水工业地产项目的首选。但由于工业用地性质和企业独栋的自身特点，这类项

6、目的选择和操作层面与普通住宅地产和商业地产存在较多差异，本报告将针对工业用地抵押和转让分割、信托期限的设置、项目区域和交易对手的选择、资金监管等八个方面提出风险及投资建议，抛砖引玉，希望对公司开展此类业务所有裨益。长期看，其中物流仓储设施投资空置率较低、回报合理，具有持续性及长期性的特点，而B2C电商模式崛起也为物流地产带来新机遇，因此我们将在接下来的报告中对这一领域进行分析和研究。一、企业独栋市场概况（一）企业独栋简介企业独栋多指独栋写字楼，是属于工业写字楼，工业地产的一种物业形态。与传统写字楼相

7、比，具备低楼层、低密度、低容积率和高绿化率的优势。企业独栋一般为3-4层，整栋销售或租赁，大多为工业园区，总部基地，在产业发展方面可享受相关的优惠政策，且因为地处城市的郊区，生态办公环境较为优越。企业独栋通常作为工业园区和总部基地回收现金流的产品，通过销售盈利，但部分小产权的企业独栋只能自持出租，通过租金和运营收益的盈利。（二）企业独栋开发特点1.销售方面具有颇多独特规定工业写字楼作为工业用地性质，属于工业地产范畴，在销售方面存在一定的限制。第一：预售许可限制，拿不到预售许可证不能进行销售。多数项目

8、通过变通进行变相销售。一些项目是针对企业自用修建，由于项目体量都较大，在满足了自用需求后还有较大剩余，通过出租来获取收益进行成本回收。第二：客户限制，针对企业不针对个人出售，主要针对大型企业自用销售，有些项目还有对客户年纳税收入方面的限定。比较通用的操作办法是个人注册公司后，以公司的名义进行买卖操作。3/9行业专题研究报告2014年第2期第三：面积限制，最小销售面积为300㎡。大多项目都是整层出售至少也是半层起售，面积一般较大。例如火炬动力港二期的独栋采取整栋销售，多