裕洋未来城项目定价方案

《裕洋未来城项目定价方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、裕洋未来城项目定价方案市场比较定价法一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品质耳标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同吋期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求；根据目标侧重点的不同,制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，

2、是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。随着房地产市场的价格的不断下滑，大洋五洲均价已降到4500以下橡树湾均价基本已跌入4000-4100泰山绿谷更是已不限户型楼层一口价4300抢占市场。三、产品定价原则本项0定价结合项目自身因素及市场竞争因素以及项0未来城一期价格确定项目二期的整体均价4350,认筹均价区间在410

3、0然后根据市场竞争情况及消费者消费喜好确定项目产品本次定价主要通过楼栋差价、立面差价、户型差价以及朝向差价来体现具体价格，并最终确定每套房子的销售价格。1.楼栋价值单纯就3号楼1、2两个单元的位置看，2单元在社区中央，1单元位于社区边缘，：1^2（1单元前方几乎无高建筑遮挡，2单元前方有1号楼32F的高层）所以，整体价值来看1单元＞2单元2.立面差价总原则：根据一期1.2号楼的销售经验3号楼要严格控制立面价差,防止高楼层价格过高滞销；中低楼层段层层加价，高楼层段价差缩小;20F以下：此楼层段楼层越低，采光通风影响越大。故

4、价值随楼层升高逐渐拉升，每升高一层单价提升20元左右；21F-25F：上升到20F以上，各楼层的景观视野差异开始缩小，故价值随楼层升高拉升幅度减缓，每升高一层单价提升15元左右；26F以上：上升到26F以上，各楼层视野的差异约来越小，故价值随楼层升高微幅拉升，每升高一层单价见减5元左右；顶层考虑客户普遍担心渗水及炎热，价格降低。3・户型差价原则：按户型特色来决定价差，户型房型作为辅助参考主力户型功能房型主要特色三房边套全明户型，通风采光性最好“二"房边套全明户型，紧凑实用二房总价低、视野开阔精致两方三房温馨舒适三居一单元

5、1号房2号房3号房4号房5号房6号房7号房8号房3-A3-E3-C3-D3-D3-C3-B3-A61.74m2122.02m481.87m2114.77ma114.77ma81.87m282.84m261.74m2二房前后均有遮挡E边套全明户型，通风采光性最好C型作为二房使用舒适，但仍可牺牲必要居家功能邙日台)拓展为十分紧凑的三房；A型则是纯粹的二房。CB型功能对比：都为二房。从接待客户的普遍反馈来看，C型边套全明户型,采光视野均比B好,B户型较C户型低2万左右。所以定价上希望通过价差，让真正有三房需求的客户购买E户型；

6、预算非常紧张的三房需求客户或二房需求客户购买cD户型；仅一房需求的客户购买A户型。1单元五种户型的价值排序是E〉CMA>D>B。1单元8种户价值总体排序(E2>C3>A1>D4>A8>D5>B7>C6)二单元1号房2号房3号房4号房5号房6号房7号房8号房3-A3-B3-C3-D3-D3-C3-E3-A61.74m282.84m281.87m2114.77m2114.77m281.87m2122.02m261.74m2E边套全明户型，通风采光性最好C型作为二房使用舒适，但仍可牺牲必要居家功能(阳台)拓展为十分紧凑的三房；

7、A型则是纯粹的二房。CB型功能对比：都为二房。从接待客户的普遍反馈来看，C型边套全明户型,釆光视野均比B好,B户型较C户型低2万左右。所以定价上希望通过价差，让真正有三房需求的客户购买E户型；预算非常紧张的三房需求客户或二房需求客户购买CD户型;2单元五种户型的价值排序是A>DMB>E>D2单元8种户型的价值排序是(A1>D4>D5>A8>E7>D3>C3>C6)4.朝向价差原则：相同户型充分拉开价差，防止客户集中在一个方向。通过对客户的价格测试，相同户型左边同右边差价控制在2万元左右。房型差：+2万朝向差：+1万遮挡影

8、响：-1万5.单元价差原则：3号楼1.2单元价格均衡，具体定价原则单元1>单元21单元的视野开阔度和采光日照均要明显好于2单元，所以1.2单元之间的价差还是要有所控制，差价在5000-10000元左右。20F以下：1单元无遮挡，但2单元该楼层段受到1号楼高层的遮挡，视野明显受影响。故1>2,差价在10000元左右；