商业地产必读-香港购物中心的借鉴与吸收 2(共138页)

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1、四、主力商家重复度高，但购物中心善于利用自身特色形成优势。在同一座城市、同一条街道，两个相邻的购物中心其经营品牌基本相同，在这种情况下，购物中心就很难在经营的商品品种上，形成自身独特的竞争优势。购物中心“千店一面”的现象在香港非常普遍，由于香港购物中心密度高，因些香港购物中心主力商家重复度有可能是全世界最高的，而“千店一面”现象也可能是全世界最突出的。据统计，在进驻香港购物中心的众多主力商家当中，重复度最高的当数百佳超市、惠康超市、玛莎百货、吉之岛百货、连卡佛百货等。在品牌类商品当中，佐丹奴、时间廊等商品也重复度相

2、当高，这些品牌专卖店在香港开设多的有数十家。在香港的购物中心当中，大多数购物中心经营的商品都基本雷同。五、与穿有关的承租商户数量最多，平均占总承租商户数量的30％以上。总体上来看，香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽、美食、珠宝精品、美容美发个人护理等商户。其中，服装配饰鞋帽的商户数量是最多的，其次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等类商户，这四大类商户构成了购物中心商户的主体。六、美食在购物中心总营业面积中承租面积最大，平均占总承租面积的25％以上。在香港购物中心的规划当中，餐饮的功能规划得很

3、全面，总营业面积占到一个相当大的比例。统计数据表明，在香港现存的购物中心当中，餐饮平均占到香港购物中心总承租面积的25％以上。其中社区型购物中心所占比例最高，餐饮平均占到总承租面的28％。区域型购物中心略低，平均占到总承租面积的22％。现今，随着商业项目的不断涌现，餐饮在购物中心中所占的面积比例越来越大。七、不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮。香港购物中心的餐饮设置一般采取集中和分期相结合的方法，多点多层，让购物中心的餐饮功能无处不在，这样也实现了餐饮功能的休闲化。购物中心除了在某一个固定的区域设置美

4、食广场，同时在多个楼层设置风味餐厅，在每一层都设有饮食、休闲的场所，对整个购物中心的人气、人流量的带动作用都是很大的，从功能分区上来说，这也是一种更细致、更人性化的安排。案例分析：时代广场10-12楼为食通天，全部为大型酒楼，其他楼层也有十分丰富的休闲餐饮功能，即便是在负一层，也有餐饮。八、不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街”人流布局方式：主动线、副动线、店内动线相结合。主动线：主要考虑整个商场人流在商场内流动的完整对流性，以及客流在商场内的平衡流动和到达各个功能区域，类似人的主动脉。副动线：通过与主动线的连

5、接，使客流在商场平均流动，把顾客尽可能送到每个商铺前面，维持各商铺客流的平衡。店内动线：展示点，通过展示点把最希望推销的商品展示出来，从而将顾客引导到陈列区或交易区，完成客流的定向引导功能。阴阳街：在某些街道只有一边有商家在经营，另一边则无任何商业气氛。商业经营的实践表明：在购物中心内，“阴阳街”的经营几乎没有成功的可能。香港购物中心的人流动线设置一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店。香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。香港

6、有的购物中心一层有数个主力店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。购物中心名称主力店海港城连卡佛百货、惠康超市、嘉禾电影院、玩具反斗城太古广场连卡佛百货、玛莎百货、西武百货、UA电影院时代广场百佳超市、连卡佛百货、玛莎百货、丰泽电器又一城百佳超市、玛莎百货、永安百货、真冰场、丰泽电器、LOG-ON、生活创库太古城中心生活创库、玛莎百货、永安百货、LOG-ON、UA电影院、真冰场、美国冒险乐园新城市广场玛莎百货、UA电影院、史诺比开心世界、宜家家私二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般

7、商户设置于购物中心的中部购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。购物中心的人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。当地块形状为长条形时，香港购物中心的经验是将主力店设置于两端，将一般承租商户设置于中间的方式。案例介绍：又一城又一城的LG1层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户

8、则分布于中间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。AMC电影院主力店一般商户Esprit主力店香港唱片主力店一般商户三、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布。全球购物中心的造型无处乎9种类型，分别是直线带状、“L型”、“U“型、集团型、”T“型、三角形、哑铃型、四方型和垂直立体式。主力让与