香港成功商业地产的借鉴与分析(2)

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1、香港成功商业地产的借鉴与分析香港购物中心总述及三个阶段自1966年海运大厦第一期开业以来，目前分布于香港岛、九龙、新界的大大小小的购物中心约50个，商业面积总量超过200万平方米。学习借鉴香港购物中心的成功经验，我们有必要了解香港购物中心发展的阶段性特征，从发展趋势看，我们将香港购物中心的发展分为三个阶段。启蒙阶段：1966年—1977年代表项目有海运大厦、马可波罗香港酒店商场、海洋中心。其特点是：购物中心设施比较简单，功能比较单一，购物环境舒适性已经大大超越传统的商业场所。娱乐化阶段：1980年—1999年代表项目有太古城中心、

2、又一城。其特点是：香港地铁大规划建设，购物中心不仅满足消费者购物的功能，而应当满足消费者的多种需求。为了区别于竞争对手，规划更多的娱乐设施，吸引更多的顾客。主题化服务阶段：2000年至今代表项目有IFCMall、朗豪坊、青衣城。其特点是：以人为本，重视人的需求，创造独一无二的主题符号，具有更强的个性特征和区别优势。 香港购物中心的特点及发展策略一、商业金三角：将购物中心、酒店、写字楼合三为一，实现商业资源互通互用。香港很少把购物中心建成纯商业物业，社区型购物中心和区域型购物中心都是如此，尤其是位于城市中心的区域型购物中心。香港的很

3、多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心于一体，典型的有太古广场。太古广场总建筑面积21万平方米，有4座塔楼，功能包括购物中心、五星极酒店、高级写字楼。单纯从购物中心的角度来说，酒店及写字楼的住客、租客都将是购物中心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。单个购物中心体量在5-10万平方米/个，是香港购物中心的主流。二、合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超过20万平方米的购物中心。香港的购物中心的开发策略是：1、采取分阶段开发的策略。现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，而为未来预留发展空间，购物中心分地块

4、分期开发。2、分散经营分险，不建设巨型购物中心。面积巨大的购物中心一则增大了投资压力，二则增加了开发风险。另外，当购物中心进入运营以后，巨型购物中心也会由于运营成本很高，而增加运营压力。 三、大力发展社区型购物中心，社区型购物中心占总数的80％以上。香港购物中心有个显著的特点，就是社区型购物中心发达。在香港每个议会区都有自己的购物中心，社区型购物中心占到香港全部购物中心的80％以上。香港多数社区型购物中心，每到上下班后，或者到周未，都人流涌动，车水马龙，证明香港的社区型购物中心相当成熟，发展程度很高，社区型购物中心有能力留住本区居

5、民，并营造良好的商业氛围。在美国，购物中心的平均面积约为11100平方米，在日本，购物中心的平均面积为14800平方米，而香港购物中心的平均面积约为50000平方米，比美国、日本的购物中心平均面积大，但仍是以社区型购物中心为主。美国社区型购物中心占其购物中心总数的70%，相对而言，香港社区型购物中心占到香港全部购物中心的80%以上，所占比例更高。四、将档次最高的购物中心，开在甲级写字楼及银行最集中的地方。香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行最集中的地方。因为在此区域集中了全满港最高收入的人群。其中最个代表性的有：置地广场

6、、太古广场和IFCMALL。五、项目建设前的调研等软性投资，要占据购物中心整体投资的10％以上。香港发展商对建造购物中心的前期市场调研等工作非常重视。在购物中心立项前通常会请专业顾问公司对项目进行认真的、客观的、系统的可行性研究、项目市场调研、商店组合测试等，以确保项目成功，其前期的软性投资，要占到购物中心整体投资的10％以上。在开展项目的前期工作中，专业顾问公司的介入是取得成功的关键。项目的市场调研、策划、定位、招商需要借助专业顾问公司的资源整合能力。六、实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80％的生意。

7、香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。他们并不相信太远的边缘商圈能带来巨大的人流，所以在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降低。七、地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里。香港购物中心的开发，紧随地铁建设的脚步，地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里，在香港购物中心的开发战略中，“位置、交通”往往是最先要考虑的，也是最重要的因素，

8、其重要性关系到购物中心建设的成败。其商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70％左右。八、占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在此换乘，而不是快速通过。香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于最大程度上