全国房屋登记官考试辅导材料-房屋登记案例分析

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1、全区房屋登记审核人员培训房屋登记案例分析房屋登记一、登记目的规范登记行为，保护交易安全，保护权利人的合法权益。二、登记的概念登记是一种记载行为，是一种可诉的行政行为，而不是确权、审批或许可行为。三、登记程序申请--受理—审核（必要时公告）--记载于登记簿--发证记载于登记簿时房屋登记即生效，“发证”在实务中只是起到校对程序的作用，避免笔误。是否所有的房屋登记都依申请而启动？《物权法》中规定的物权种类中，涉及房屋他项权利的是：（抵押权、地役权）了解几种主要的不动产制度及其特点一、契据登记制度——形式审查；二、权利登记制度——实质审查；三、托伦斯登记制度——登记机构有实质审查的权限；登记

2、机构的审查职责法学界、业界的几种观点1、形式审查；2、实质审查；3、以形式（程序）审查为主，实质审查为辅；4、合理审慎的审查。《房屋登记办法》对登记机构审查职责的定位如登记申请符合下列条件，房屋登记机构应当予以登记：1、申请人与依法提交的材料记载的主体一致；2、申请初始登记的房屋是申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋；申请其他登记的房屋是房屋登记簿记载的房屋；3、申请登记的内容与有关材料证明事实一致；4、申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；5、不存在不予登记的情形。如登记申请不符合上述条件，房屋登记机构应当作出不予登记的决定并以书面形式告知申请人，不予登记的

3、书面决定必须包括不予登记的事实理由和法律依据。登记机构的赔偿责任一、判定登记机构是否有责任的标准在于，登记机构在登记中是否已经尽到了审慎审查的义务。1、对属于登记机构自身职能范围内的房屋所有权证真伪、权属登记信息以及房屋有无查封等限制性信息，应当能够审查并承担审查责任；2、对于高仿真的公章、身份证等虚假材料，登记机构没有能力和技术手段进行审查，由此产生的后果不应由登记机构承担。也就是说，登记机构虽然尽了足够的审核义务并完全按照《办法》的规定进行登记，但是由于自身能力和条件的限制，确实无法发现材料存在错误或者是虚假的，这时因登记错误造成损害的法律责任就应当由提交错误、虚假材料的申请人承

4、担。在工作实际中，存在登记机构无过错而被撤销颁发房屋所有权证行政行为的案例，行政行为被撤销，但登记机构无过错，不承担赔偿责任。登记机构的赔偿责任案例：对限制民事行为能力人如何审查？登记错误由谁担责？申请人属于限制民事行为能力人，从表面上并不能分辨出来，登记机构在办理登记时，对申请人必要的询问也不能分辨其是否是限制民事行为能力人，如果因此登记错误，登记机构不承担赔偿责任，监护人因监护不力应承担相应的责任，这样更有利于平衡各方的利益。注意：房屋登记机构在办理登记时违反法律规定，未尽审查职责，适用行政违法归责原则，它以职务违法为承担赔偿责任的前提。登记机构的赔偿责任二、根据《国家赔偿法》，

5、赔偿请求人单独提出赔偿诉讼的，需先向赔偿义务机关提出赔偿请求，只有在赔偿义务机关不同意其赔偿请求的情况下，才有权向人民法院起诉。如果赔偿请求人在提起行政诉讼的同时一并提起行政赔偿请求，人民法院应一并受理，分别立案。三、在行政赔偿案件中应按照直接损失给予赔偿。什么是“直接损失”？从行为和损害结果的关系来看，购房者所缴纳的契税款不属于直接损失部分。契税款是签订购房合同产生的费用，发生在登记行为之前，不是房屋登记机构颁证行为直接造成的，房屋登记机构不应承担赔偿责任。但房屋登记费、交易服务费、手续费是在办理登记时房屋登记机构直接收取的费用，应认定为“直接损失”。善意取得制度善意取得制度在房屋

6、登记中的法律适用1、善意的买受人在登记错误的情况下因为相信登记而购买了不动产，如果符合善意取得的构成要件，应当即时取得所有权；2、共同共有不动产的共有人擅自处分不动产，买受人相信其具有全部的处分权而善意购买不动产，符合不动产善意取得的构成要件的，也即时取得不动产所有权。不动产善意取得的构成要件（1）出让人无处分权；（2）买受人为善意；（3）合理价格转让；（4）按照法律规定已经进行了不动产物权变动登记。善意取得制度不动产善意取得的法律效力（1）具备上述要件，受让人即可取得转让的不动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失；（2）不符合上述要件的，不发生善意取得的效力，所有权人

7、有权追回被转让的不动产。案例：撤销房屋登记与善意第三人利益保护司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。也就是说，属善意取得人，登记机构不能直接将其房屋所有权登记予以撤销。询问与实地查看所有的房屋登记都要经过询问程序需要到实地查看的几种情形：1、房屋所有权初始登记；2、在建工程抵押权登记