第九章建设用地规划管理

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1、第九章建设用地规划管理第一节建设用地规划管理的概述一建设用地规划管理的概念城乡规划行政主管部门根据法定程序制定的城乡规划和国家、地方的法律法规通过法律的、行政的手段,按照一定的管理程序,对城市规划区范围内建设项冃用地进行审查,确定其建设地址,核定其用地范围及土地利用规划要求,核发建设用地规划许可证的行政行为。二城市用地的特性城市土地是指城市规划区范围内的用地,包括工业、居住、公共服务设施、仓储、对外交通、道路广场、绿地、水域农田及其他用地和特殊用地。就行政区划来看,城市土地包括城区、郊区和市辖县。市

2、区土地则包括城区和郊区,不包括市辖县。从开放程度来看,城市土地被分成三个层次:内层、中层和外层。1.土地资源的稀缺性2.城市土地利用功能的多样性3.城市土地利用的可变性4.土地利用的关联性5.城市土地利用制度与建设用地规划管理的关联性※建设用地规划管理与土地管理的联系与区别?建设用地规划管理是对建设工程利用土地,按照城乡规划进行选址,根据建设工程用地要求确定用地范围,协调有关矛盾,综合提出土地利用的规划要求,保证城乡各项建设用地按照城乡规划实施。而土地管理则是负责土地的利用、划拨和岀让,受理土地利用

3、权的申报登记;进行土地清查、勘察、发放土地利用权证;制定土地利用费标准,向土地利用者收取土地土地利用费;调解土地利用纠纷;处理非法占用、出租和转让土地等。建设用地规划管理与土地管理的联系在于管理的过程,前者管理的成果是后者在城市规划区审批土地的重要依据。《城乡规划法》规定,在城市规划区内,未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的,批准文件无效。三建设用地规划管理的范规划区是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要,必须实行规划控制的区域。划定城乡规划区,要坚持因地制宜、实事求

4、是、城乡统筹和区域协调发展的原则。四建设用地规划管理的作用1•合理利用土地,保证城乡规划实施2•节约城乡建设用地3•实现城乡建设的综合效益4在实施中深化城乡规划第二节建设用地规划管理的内容一建设用地选址规划管理(1)经批准的建设工程项目建议书。(2)城乡规划要求。(3)相关专业规划要求。(4)公共服务设施配套要求。(5)环境及景观要求。(6)综合管理要求。二建设用地规划管理内容1•控制土地利用性质2•核定土地开发强度(1)容积率※概念:容积率是指地面以上建筑面积之总和与建筑基地面积的比值,或单位建设

5、用地而积上所获得的建筑而积。※影响①自然环境影响:建筑容积率过高,建筑体量过大,不利于和下风向建筑日照、采光、通风和绿化种植,这种影响负面效应在居住区建设中尤为突出。②人工环境影响:在一定时期内,地区供水、供电、通讯、排水等市政设施供应能力和道路交通容量有一定限度,如建筑容量过大,容易造成设施供不应求。在文物、建筑保护单位周和历史风貌保护区,建筑过高、体量过大,必然会对环境造成破坏。※确定容积率应考虑以下因素:①规划因素②区位因素③经济因素④环境容量⑤政策因素(2)建筑密度的核定①用地性质②容积率因

6、素③环境质量要求(3)核定其他土地利用规划管理要求(4)确定建设用地范围(3)城乡用地调整第三节建设用地规划管理程序一建设项目选址管理范冃二审核建设项目选址意见书的程序三申请建设项目选址意见书的操作要求1.申请建设项目选址意见书需提交的资料(1)(2)(3)(4)(5)(6)课本P1322.申请建设项目选址意见书工作程序课本P133四审核建设用地规划许可证的程序1•土地使用权无偿划拨方式下建设用地规划许可证的办理程序土地使用权获得方式:土地使用权无偿划拨、有偿转让。土地使用权划拨是指县级以上人民政府

7、依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨用地的分类:①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施用地和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;④法律、行政法规规定的其他用地。法定的划拨用地的建设用地规划学科正办理程序:课本P1332•土地有偿使用的方式下建设用地规划许可证的办理程序土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权

8、出让可以采取招标、拍卖、挂牌出让或者双方协议的方式。土地有偿使用的方式下建设用地规划许可证的办理程序:课本P134综上所述,审核建设用地规划许可证的一般程序如下:(1)审核建设单位申请建设用地规划许可证的各项文件、资料、图纸等是否完备;(2)审核建设工程设计方案或修建性详细规划是否符合依法批准的控制性详细规划,是否符合国有土地使用权出让合同中规定的规划设计条件。单项工程项目审核建设设计方案,成片开发的项目审核修建性详细规划。(3)核发建设用地规划许可证。五申请建设用地

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