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1、公租房项目障碍分析刘婷1,王守清21清华大学国际工程项目管理研究院，北京，中国，100084,Email:shuimufengjin@163.com2清华大学国际工程项目管理研究院,北京,中国，100084,Email:sqwang@tsinghua.edu.cn摘要：公共租赁住房是“十二五”期间保障性安居工程的重点。本文梳理了公租房的相关政策及建设现状，对其现金流进行了定量分析，发现北京等七个典型城市的平均静态投资回收期为30年，IRR为3.3%,且还面临承租率不足50%的供需脱节问题，筹融资困难较大，将成为公租房持续推进的瓶颈。本文梳理了
2、上述障碍之间的逻辑关系，有针对性地提出重新界定项目范围以改善现金流，增加市场参与度以促进供给与需求的匹配等解决问题的思路。关键词：公租房；财务分析；政企合作(PPP)ObstaclesinPublicRentalHousingDevelopmentTingLiu1,ShouqingWang211nstituteoflnternationalEngineeringProjectManagement,TsinghuaUniversify,Beijing,China2InstituteoflnternationalEngineeringProjec
3、tManagement,TsinghuaUniversity,Beijing,ChinaEmail:shuimufengjin@163.com,sqwang@tsinghua.edu.cnAbstract:TheChinesegovernmenthaslaunchedanAffordableHousingProgram,focusingonthedevelopmentofPublicRentalHousing.Toidentifyobstaclesintheprogram,thispaperreviewsfirstlyrelevantpoli
4、ciesandcurrentpractice,andanalyzescashflowofPublicRentalHousingprojectsinseventypicalcitieslikeBeijing.Theresultshowsthattheaveragerecoveryperiodforsuchprojectsis30yearsandtheIRRis3.3%.Itisalsofoundthat,however,theoccupancyrateislessthan50%forprojectsinthosecities.Financing
5、comesouttobequitedifficultandtheprojectsarenotsustainable.Takingintoaccountthecurrentobstacles,policyrecommendationsaremadeinthispaperaswell.Keywords:PublicRentalHousing;financialanalysis;PublicPrivatePartnership(PPP)1引言住房是人的基木需求，然而实行住房市场化以来，我国对住房保障有所忽视,以至于住房问题成为矛盾尖锐的社会问题，保
6、障性安屛工程的建设因而成为“十二五”期间政府的工作重点之一。根据国务院办公厅下发的指导意见（国办发[2011]45号），“十二五”期末，保障房的覆盖面要达到20%左右，其中以公共租赁住房为重点。这意味着近几年，政府将集屮进行大规模的公租房建设。保障房建设资金的筹措给地方政府带來了很大的财政压力，资金问题将是保障性安屈工程持续发展的瓶颈。资金问题最凸显的是租赁型的保障房，而公租房又是“十二五”期间保障房建设的重点，因而本文着重探讨公租房项目中存在的障碍。2公租房政策要点及建设现状2.1政策要点公租房权屈、资金方而的相关规定见表1表2oTable
7、1.Policyrelatedtopropertyofpublicrentalhousing表1.公租房权属相关规定（建保[2010]87号）房源投资模式土地出让方式新建配建开发企业投资谁投资，谁所冇面向经适房对象划拨集中建设政府（包括投资平台）/国有企业/民营金业投资其他：出让租赁作价入股改建利用农村集体建设收购用地⑴租赁Table2.Policyrelatedtofinancingofpublicrentalhousing表2.公租房资金相关规定资本金筹集资金财政补贴税收220%（国发[2009]27号）银行贷款企业债土地出让收益、住房公
8、积金增值收益免征土地使）税、契税、印彳税、营业税及£产税等（财税[010]88号）政府投资其他机构支持企业债，优先办理核准于续（发改办财金[2011]1388号）0
