关于商业地产的一些基本认识(一)

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1、关于商业地产的一些基本认识（一）一、商业地产的一个中心、两个基本点第一个基本点：随着国家城镇化的推进，这五种是最冇前景的商业地产业态1、购物中心代表作广州维多利广场2、步行街代表作广州北京街（以上两种形态受到的最大威胁是网购的兴起）3、社区商业地产代表作广州华南新城社区商业4、流通性商业地产代表作广州白马服装市场这种流通性商业地产都以城郊的专业批发市场，如我市的华东建材城、森林家具城，这种专业帀场由于拉动郊区城市建设，常常政府给予的是工业用地，而开发商行使的是商业地产开发，这种专业市场成本低，地价可忽略不计，建造周期短，因为它楼层常常不高，有的开发商拿地一个月后就销售了，销

2、售策略i般都会包租，这种形式还深受海外资本的青睐，虽然它还存在着法律风险。5、旅游地产代表作深圳华侨城最近见诸报端的述冇养老地产，但是目前成功的案例尚无。要点：1、中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点，尤其是像我们丹阳这种县级市更是如此，应该是中等规模偏小。备注：业内对商业地产规模大小是这样分的。777*m2以上为大型2—7万m2为屮型2万m2以下为小型2、国人没有在集中时间集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使木来就不高的消费能力更加分散。3、室内外相结合的购物空间较易吸引人气。第二个基本点：主题和特色商业地产将是未来发展

3、趋势要点：1、建筑形式及风格特色在很大程度上决定了商业地产对消费者的吸引力的大小。2、“主题特色”一是商业地产项口成功营运的基础。3、未来屮国的商业地产朝两个方向走。a、挖掘地产文脉b、重视商业地产的城市景观职能商业地产与住宅开发的行为比较规划层面开发流程层面利益层面规划设计决定商业地产项目的存亡一、各种业态对商铺的要求具冇不可替代性，而大型商业地产项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平垂直，交通与消防疏散的组织相对繁琐，在满足功能要求的前提下，如何满足未来人量商家的需求，特别是可视性与可进性，以获利最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售冋报，这是规

4、划设计的至关重要的问题。要点：1、主力连锁超市：每个品牌对建筑的而积柱围、层高、滚梯的位置都冇不同的要求。2、大型娱乐设施：功能布局、内部人流路线都有特定的要求。3、大量商铺区：平面灵活组织，化整为零利于出售；化零为整，利用整体出租、管理保证品质。注意点：1、商业地产的规划必须在招商的基础上进行，并伴随着整个招商过程。2、不仅仅依靠优秀的专业化的商业建筑设计师的专业经验。还应多听取主力店的建议。二、开发流程层面的区别商业地产住宅开发土地获取：地段是关键地段是关键市场调研：（略）项目定位：目标市场形象口标客户市场目标消费群目标客户群目标投资小业主产品目标经营客户目标经营特色项

5、目经营方式项目业态项口功能项目规模项目形象整体规划建筑风格与立面景观销售团队营销方式多样化规划设计：整体规划建筑风格与立面商铺结构与内部分割景观设计交通组织设计销售组织：销售团队组建销售招商团队组建商业地产项目在选址即立地过程更为严谨住宅：发展商只要迎合目标客户群的口味即口J,灵活性较大，前期拿地失误可以通过一系列策略弥补。商业：而在商业地产开发中，发展商不仅要考虑投资者利益，还要考虑承租者、消费者的利益，一旦拿地失误，基本上项目就无药可救了。因此，商业地产项目一定要选在人流量大的商业区，这样才能保证项目盈利。住宅：推广的诉求点比较多。商业：推广的诉求点只冇一个，就是投资潜

6、力。在推广商业地产项目时，开发商应侧重于商铺的回报率和回报周期，它比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。一个商业项口如想持续盈利，必须在前期预留一部分商铺用于旺场后自营。住宅和商业在利润层面的区别住宅：总销售收入——总成木二利润商业：总收入一一总成本二利润租金口营销售其他商业地产开发生态链开发商小业主经营者管理者消费者住宅开发是直销商业开发是传销商业地产的四种盈利模式及五个利润密码一、四种盈利模式1、不租不售2、只租不售3、只售不租4、又租又售、且租且售二、五个利润密码1、心态：应具备长线赢利心态（广州天河城十年才盈利），具备止视风险心态,其风险具有强烈的持久性和不可预见

7、性，还有物管屮存在的风险、市场环境的风险。2、融资：成熟的商业地产项目通常是由基金作为项目的主要投资人，或者开发完后出基金购买，再进行统一的租赁管理。3•外脑：招商引资的成功是项口的第一要素。在国际上，聘请专业公司进行项口顾问是十分流行的。一个商业项目在前期策划、招商屮期的规划设计以及后期的经营管理三个阶级，都需耍高度专业化水准的操作能力。发展商只冇在专业商业投资、管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项口达到专业化高度区位，市场支撑与商业业态定位，项目设施的规划设计是否满足商家特定