房地产估价理论方法、估价报告要点-于京博

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1、房地产估价理论方法、估价报告要点解析及与抵押贷款有关的房地产评估与风险防范北京仁达房地产评估有限公司于京博目录第一讲房地产估价理论方法第二讲估价报告要点解析第三讲与抵押贷款有关的房地产评估风险防范第一讲房地产估价理论方法房地产的含义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合。对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要是以下六种：①按照房地产用途的分类；②按照房地产开发程度的分类；③按照房地产实物形态的分类；④按照房地产权益状况的分类；⑤按照房地产是否产生收益的分类；⑥按照房地产经营使用方式的分类。房地产的特性房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。

2、从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产状况描述房地产区位状况描述房地产实物状况描述房地产权益状况描述房地产价值的概念房地产价值：是在一定条件下形成的，其价值基础取决于价值基准是公开市场价值还是非公开市场价值，以及房地产的使用和权利状况。市场价值市场价值是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：1、交易双方是自愿地进行交易的；2、交易双方是出于利己动机进行交易的；3、交易双方是精明的、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；4、交易双方有较充裕的时间进行交易

3、；5、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。房地产估价的概念房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，运用科学的估价方法，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。房地产主要估价方法市场比较法收益还原法成本逼近法假设开发法基准地价系数修正法市场法的含义市场法，也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代

4、原理市场法市场法基本公式：估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整系数×房地产状况调整系数市场法（以居住房地产为例）市场比较法可比案例情况说明比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3物业名称北京市*********交易价格总价（万元)待估909090单价(元/m2)待估180001800018000交易日期【年月】2010.102010.112010.122010.11市场状况稳定稳定稳定稳定交易情况正常正常正常正常区域因素描述交通便捷度交通便捷度较好，区域主要道路为，距主干道距离近，周边有等公交线路交通便捷度较好，区域主要道路为，距主干道距离近，周边有等公交线路

5、交通便捷度较好，区域主要道路为，距主干道距离近，周边有等公交线路交通便捷度较好，区域主要道路为，距主干道距离近，周边有等公交线路自然和人文环境质量环境质量一般环境质量一般环境质量一般环境质量一般基础设施七通一平（宗地红线外通上、下水、通路、通电、通信、通燃气、通热力及红线内场地平整）七通一平（宗地红线外通上、下水、通路、通电、通信、通燃气、通热力及红线内场地平整）七通一平（宗地红线外通上、下水、通路、通电、通信、通燃气、通热力及红线内场地平整）七通一平（宗地红线外通上、下水、通路、通电、通信、通燃气、通热力及红线内场地平整）公共配套设施公建配套设施较完善公建配套设施较完善公建配套设施较完善公

6、建配套设施较完善市场比较法可比案例情况说明比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3物业名称北京市*********实物状况因素描述建筑类型板楼板楼板楼板楼公共部分装修较好较好较好较好设备较齐全较齐全较齐全较齐全所在层/总楼层/6/66/66/6朝向南北南南南建筑面积（m²）505050户型一室一厅一厨一卫一阳台，较好二室一厅一厨一卫一阳台，较好二室一厅一厨一卫一阳台，较好二室一厅一厨一卫一阳台，较好装修状况/精装修精装修精装修容积率大于1大于1大于1大于1景观及绿化较好较好较好较好权益状况设定无其他权利无无无市场比较法测算表及修正系数比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3物业名

7、称北京市*********交易价格总价（万元)待估909090单价(元/m2)待估180001800018000交易日期【年月】100100100100市场状况100100100100交易情况100100100100区域因素描述交通便捷度100100100100自然和人文环境质量100100100100基础设施100100100100公共配套设施100100100100市场比较法测算表及修正系数比较因素估价对