1紫薇809项目地块价值分析报告(HP)

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1、紫薇809项目地块价值分析报告一、项目地块土地价值评估（一）项冃地块本身状况调查与分析・•（―）项目地块周边状况调查（三）项目地块土地价值评估二、项目地块优劣势分析（一）项目地块优势分析445614（二）项目地块劣势分析紫薇809项目地块价值分析报告附表附表（一）：基础设施量化表附表（二）：交通状况量化表附表（三）：环境因素量化表附表（四）：商业服务量化表附表（五）：文教卫体量化表附表（六）：人文情况量化表1618182021232526紫薇809项目地块价值分析报告小区建成后的楼盘升值与否受多种主观、客观因素

2、影响，但最基本的因素是：随着时间的推移，土地价值木身将会不断发生变化。因此，充分挖掘项冃地块木身的口有资源，整合地块周围的优势资源，可作为将来小区规划、定位、设计、销售等方血的重耍参考依据。一、项目地块土地价值评估1、可充分利用东、西两部分的地形落差进行未来小区规划，使小区具有自然的层次感；2、沿项目地块内南部边缘道路生长着密集、高大的长条形原生树木林，不但起到隔噪、降尘、遮荫的作用，而且未来的小区可与库区的另一部分进行较有效的分隔。3、地块除东面30亩洼地外，其余主要为大面积库区建筑，在未来的小区建设屮，易于

3、拆迁。（-）项目地块周边状况调查类别项目表现内容地块周边状况东面项目地块向东依次为市公安局车管所、加汕加汽站、与地块坡台地在同一水平面的货运铁路支线、新强汽车修理厂、长乐坡纺织印染厂及犬片的长乐坡郊区居民用地。南面地块南面为809库区，再南为大片居民居住区，另沿幸福路分散着西安华山汽车修理厂、西安光华公司、幸福制药厂等。西面地块西面紧接中电大厦新建楼房、中电大厦招待所、中国电子物资西北公司、幸福路、万寿路、西光花卉艺术城。北面项目地块北面紧邻长乐东路，对面为黄河温泉小区、黄河宾馆、小寨新村。1、地块北面紧靠城市

4、主干道---长乐东路，为东郊进入新城区的“脸面”，也是从市区出行至郊外的最后风景线，所以项目地块北面建筑的外立面、形体、色彩安排显得极为重要，建筑风格的恰当与否直接影响到未来小区的销售与小区住户的感觉。2、因地块与新建成的黄河厂温泉小区、黄河厂宾馆相隔，项目地块的规划到位可与对面建筑共同提升小区域的形象，从而实现共同升值。（三）项目地块土地价值评估评分标准：好100,中70,一般50,差20无0,其它介于其间基础设施状况总评类别得分说明给排水状况75地块现为库区用地，大部分土地为高于马路路面的坡台地，给排水整体

5、状况较为顺畅。电、气、暖配套状况80地块与街坊、丁厂、企业等大片居民区用地相连，电、气、暖配套状况相当完善。生活服务配套状况75地块与居民区相连，银行、邮局、商场、菜市场、日杂商店等生活服务机构网点较多，日常生活较为方便。道路状况80地块紧靠市政主干道-一长乐东路，路面平坦，交通畅通。项目地块为新城区向郊区过渡的城市边缘地带，由紧邻的主干道长乐东路连接城市与郊区。周边为多个生活居民区，生活配套设施较为完善，交通便捷。交通状况总评类别得分说明道路通行状况85氏怎东路路况优良，可快速直达二环，路面较为平坦、宽阔，通

6、行顺畅。车流状况75目前有10多路公交车经过地块，通行车辆较多。距离状况80项目地块距离省际长途汽车站一-三府湾较近，距离省内汽车站一-城东汽车站很近。距火车站车程15分钟左右，虽距飞机场较远，但因与二环相通，也较方便。综合来说，项目地块所处区位交通状况对项目推广较为有利，尤其对生意人而言，省内、省外出行较为便捷；对于生活居家而言，日常出行可乘多路公交车到达市内与郊外。地块交通畅行辐射范围较广，道路网络成熟。类别综合得分说明自然环境状况30目前地块近距离自然环境显得先天不足，无山景、水景可借；较远处有兴庆公园、

7、动物园、沢河公园。社会环境状况60项目地块位周边拥有大片居民区，人居氛围较为浓厚，社会环境较为理想。影响环境因素40目前地块周边范围内除建筑环境较低档外，询尤严重的不利环境因素影响；地块因处于库区，内部也无污染源。由于地块处于城乡Z间的中间地带，无闹市区的吵闹，也无郊野的清新自然，缺少成为高档盘的一些必要条件；但因位于城市居民区的边缘区域，宜建设成精品中档的小区楼盘；同时，随着市政规划力度的不断加强，周边坏境将会人为的大为改善，最终将使项目地块成为区域地块中的理想居住之所。商业服务状况总评类别综合得分说明周边生

8、活服务行业状况80地块西面区域的购物、餐饮等居家生活服务网络发达，具备较为成熟的商业服务配套。周边公司.单位分布状况30周边公司、单位，数量较少，档次和科技含量相对较低。区域政府管理状况60项目地块属城区边缘，属企业单位、居民居住用地，因此派出所、工商、街道等政府管理相对较好。项目地块以西范围商业网点渐渐趋强、趋密，满足日常所需有余。由畅达的交通越往西走就有人型的区域购物中心一顺客隆购