房地产宏观调控的几个关键问题

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1、万方数据房地产宏观调控的几个关键I司题乔新生@柯灌邵黼黼，涮E武汉430070)摘要：我国房地产市场起步较晚，但发展迅猛，甚至出现了很严重的房地产泡沫。因此。国务院出台了一系列房地产宏观调控政策。目前，对我国房地产宏观调控进行历史性的总结为时尚早。但对我国房地产宏现调控政策进行评估，并制定完善的房地产法律制度却很有盛要。当前理论界关于房地产宏观调控的讨论．主要集中在房地产宏现调控政策的有效性、必要性和可行性方面。由于采用了不同的学术假定。因而这些讨论显得多少有些凌乱，学术界没有形成一致意见。笔者试图从历史的角度。对我国房地产宏观调控进行系统梳理。并在此基础上提出一

2、些建设性意见。关键词：房地产；宏观调控；关键问题中图分类号：F293．31文献标识码：A文章编号：1004-0544(2011)04-0005—06对我国房地产宏观调控进行历史性的总结为时尚早。但是，对我国房地产宏观调控政策进行评估，并且制定完善的房地产法律制度却很有必要。当前关于房地产宏观调控的讨论。主要集中在房地产宏观调控政策的有效性、必要性和可行性方面。由于采用了不同的学术假定。因而这些讨论显得多少有些凌乱。学术界没有形成一致意见。笔者试图从历史的角度。对我国房地产宏观调控进行系统梳理，并在此基础上提出一些建设性意见。我国房地产市场是何时产生的?在分析研究房

3、地产市场的时候．人们往往把1998年国务院出台房地产政策作为中国房地产市场发展的历史起点。其实，这是一种割裂历史的分析方法。中华人民共和国成立之后．在房地产市场领域采取一种“有条件继承”的政策。除极少数被追究刑事责任的业主之外，绝大多数业主都可以继续拥有自己的房产。在产权明晰的前提下。那些拥有房产的居民可以进行房地产交易。这说明在我国房地产市场始终存在，只不过在特殊的历史背景下。房地产市场处于被压抑状态罢了。由于众所周知的原因．城市绝大多数居民的房产曾经一度被剥夺，但是拨乱反正之后，部分城市居民仍然可以享有房屋所有权。笔者曾经先后代理数起落实房地产政策的法律案件。

4、从整体而言。由于城市居民现存的房地产可以有条件转让，因此。我国从来都没有彻底消灭房地产市场。部分学者关于房地产市场诞生于上个世纪90年代的观点。切断了历史的脉络。因而是不准确的。对中国房地产市场形成巨大冲击的，不是上个世纪90年代末期国务院出台的房地产宏观调控政策．而是上个世纪90年代初期我国税收制度改革。改革开放以后。为了调动地方政府和企业、个人的积极性，国务院实行了税收包干政策。国有企业完成政府财政包干任务之后。可以将纯利润用于企业的发展。财政包干政策实际上是一种多劳多得的政策．它不仅极大地调动了企业员工的积极性。而且为我国资源的市场化配置提供了坚实的财政基础

5、。在财政包干体制下，企业的跨行业经营成为可能。许多企业通过多元化的经营扩大了规模。改善了企业职工的生活。但令人遗憾的是，上个世纪90年代初期。为了强化中央政府的财政控制能力。国务院以行政命令的方式强制推行“分税制改革”。这场改革不仅导致地区之间的收入严重失衡，而且更主要的是，抑制了中西部地区政府汲取财政收入的能力。在“分税制”条件下，中央政府和地方政府税收权力进行大幅度调整．中央政府不仅可以享有流转税等主要税种，而且可以通过控制中央国有企业的利润收入，强化对市场经济的调控能力。地方政府由于失去了主要税收来源。在提供社会保障和公共管理服务方面捉襟见肘。部分沿海城市的

6、经营者在香港投资商的启发下，进行“经营城市”的尝试。他们把城市中心区的危旧房彻底拆除，吸引海外资金进行所谓的“棚户区改造”。改造之后的商品房部分用于安置居民．其他则用于商业性经营。这种独一无二的财政税收模式，很快被全国各地政府采用。一些地方政府在“经营城市”的同时，将政府权力的触角深入城市周边地区．通过圈占农村集体经济组织的土地。建立“经济开发区”，扩大对土地的控制权。这种奇特的财政税收分配体制，不仅改变了地方政一5一万方数据糕锈专稿。譬’刀理论月刊2011年第4期府的财政收入结构。而且改变了±地资源配置的模式。以房地产开发为导向的市场经济，在很短的时间里将中国的

7、经济从实物经济转化为“虚拟经济”。“土地的货币化”、“资产的证券化”成为中国市场经济发展的最基本特征。在这样的改革路径依赖之下。中国的通货膨胀现象日益严重，乱占耕地的现象非常普遍。如果不尽快抑制房地产过热的势头．那么，中国市场泡沫将越来越严重。正因为如此，中央政府制定政策，严格控制。开发区热”，要求各级政府尽快清理土地优惠政策。这场自上而下的宏观调控政策曾经一度产生良好的效果。但令人没有想到的是，亚洲金融危机的爆发。使得中国经济面临严峻考验。为了尽快摆脱亚洲金融危机所带来的负面影响，中央政府不得不放松银根，并且容许地方政府通过发展房地产市场筹措资金。上个世纪90年

8、代末期的房